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中房报记者 梁笑梅 北京报道

万物云上市计划正式官宣。

11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在港交所上市。截至当日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%的股权。

当天，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在朋友圈发布公布截图，并写下“恰逢其时，合伙奋斗。”

关于为何选择在此节点上市、上市的目的以及计划等问题，万物云方面人士告诉中国房地产报记者，“万物云上市时机已经成熟，其上市有利于提高万科、万物云的持续运营能力，实现万科的转型发展。”

随着万物云官宣要上市的消息后，大型物企中未提及上市的就只剩下龙湖物业了。龙湖物业方面人士告诉记者，“我们没有上市计划。”

今年以来，上市物企都是中小型物企，递表物企中唯独只有长城物业一家大型物企，截至目前还未通过上市聆讯。甚至，今年下半年物企上市的进程变慢。今年 6 月份以来,新力服务、禹佳生活服务、世纪金源服务、中南服务等招股书接连失效。

万物云的到来会打破僵局？

从不上市到上市

前些年，上市是不在万物云计划中的。

2018年12月，万科董事会主席郁亮曾表示，他们特意让物业保持跟资本市场的距离，怕资本市场把他们引导坏了。

近两年时间过去，郁亮的口气有细微改变。关于上市计划，2020年3月，郁亮再次回应称，万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长时间内没有上市计划，请大家耐心等一等，等到人们认为万科物业是城市配套服务商的时候，他们才会考虑上市。

2020年10月，郁亮表示，万科物业一定会上市，但时间还没确定。

可以看出，从2020年开始，万物云上市就是一个必然会完成的动作，但只是时间问题，还有就是等到城市配套商的角色被大家认可的时候。

特别是今年以来，万物云上市的消息每隔一段时间就会传一次。

今年4月28日，物业圈曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，不过这则消息被万物云方面否认。

6月30日，在万科2020年股东大会上，万物云上市的时间节点再次被追问。郁亮表示，如果只是传统意义上的物业管理服务，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果他们以城市服务商的角色上市，就会变得很重要。

4个多月时间后，万物云上市的计划开始浮出水面。

11月5日公布的这份公告也就意味着万物云上市计划已经提上日程。

根据公告，万物云拟上市地点为港交所主板，本次发行方式为香港公开发售及国际配售。在发行规模方面，根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，万物云本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。

上市时机选择

万物云方面人士告诉记者，“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。”

一位房地产资深评论员认为，和去年相比，今年物业股价相对较低，此外，当前上市物企的市值以及市盈率都缩水了不少。

截至11月5日收盘，碧桂园服务股价为55.05港元/股，市值为1771.591亿港元，市盈率为41.33倍。华润万象生活股价为38.80港元/股，为885.61亿港元，市盈率为56.48倍。保利物业股价为40.95港元/股，市值为226.591亿港元，市盈率为23.82倍。

值得关注的是，碧桂园服务市值曾冲破了2000亿港元大关，华润万象生活市盈率曾超过120倍。

有弊有利。另一位房地产分析师表示，万物云倘若上市，可以更好地融资，通过收并购扩大规模，还能为万科提供充沛的现金流。

万物云为何会上市？万科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

同时，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

公告显示，本次分拆上市后，万科公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

万物云的野心

去年10月31日，万科物业更名为万物云。

万物云的定位是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

万物云包括Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展，以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城；Tech模块则包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台；Grow模块的万物成长将以科技连接空间，推动更多优质业务完善空间服务。

2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。

在10月22日召开的南方区域交流会上，朱保全透露，“万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，而商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。”

同时，万物云还发布了“百城千街计划”。朱保全表示，在全国100余个城市288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条“高浓度”街道，未来3年，万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成“百城千街”目标。

根据目前已披露数据，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

从规模上看，万物云已经属于头部物企业的阵营。

根据2021年半年报数据显示，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务4家企业在管规模超过4亿平方米。其中，碧桂园服务在管面积为6.44亿平方米。

从财务实力上，万物云也数一数二。2020年年报显示，碧桂园服务实现收入约156亿元，同比增长，净利润约27.82亿元。万物云实现收入约182亿元，净利润约17.20亿元。

一旦成功上市，万物云就是一家可以和碧桂园服务抗衡的上市物企了，这对于正在摸索转型的万科也是一种动力。