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8月31日，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式发布，为城市更新行动划出了重要底线的同时，也为各方参与主体带来了更大的挑战。

在各类城市更新项目中，涉及问题最多、更新难度最大的当属老旧城区改造项目。这类项目大多基础设施落后、建筑老化严重，“留”“改”“拆”之间面临选择难题；项目涉及大量历史建筑和遗存，如何保持老城区的格局和机理也是不小的难题；老城区更新项目产权结构复杂，项目实施前的产权确认是一项复杂工程；城市更新参与主体多元（涉及地方政府、社会资本、社区、原住民等），如何平衡各方利益关系，考验着地方政府和实施主体的智慧。针对这一系列难题，各城市政府都在实践中积极探索，并逐步形成了一些可供借鉴的成功案例。

北京东城区南锣鼓巷作为典型的老城区更新项目，在更新改造过程中所遇到的问题和经验具有很强的代表性。近日，北京交通大学建筑与艺术学院教授、博导张纯与中国房地产报记者一同走进南锣鼓巷，她以切身经历和感受向记者详细讲解了这个有代表性的城市更新案例。

早在2006年，张纯在北京大学就读期间就跟随导师吕斌教授，亲身参与了南锣鼓巷的城市再生项目，并将理论和实践心得记录总结，于2013年发表专著《城市社区形态演变与再生》。此后的几乎每一年，她都会带自己的学生来这里参观考察，观察南锣鼓巷的变化，进行追踪式问卷和访谈，每一次来访都会引发新的思考。“当时东城区推出了一系列针对微循环的城市更新政策，主要想法是促生商业的活力。今天看到已然十分繁华的胡同商业，我们会担心另外一个问题，这样的商业会对一个传统的居民区带来怎样的影响。”

张纯讲述起十几年前的那段经历至今依然历历在目：“当年在解决活化商业问题时，想了很多办法，这里有些文物是不能动的，还有一些私产、央产也不具备太多的更新改造条件，对于可以实施更新的院落，采取何种模式使居民有意愿参与其中，就成为我们关注的焦点。当时东城区推出了一个微循环政策，针对老公房的居民，整个大杂院中的居民百分之百同意并签字就可以进行更新改造，通过异地或者同地安置解决他们的住房问题，同时这些居民也可以再回来作为经营的业主参与到未来的房产经营中，这样就形成了一种基于文化活力的再生更新模式，形成了内城社区的活化利用。”

“我们除了对胡同和院落物质空间的改造，更多的是关注民生问题。当时给南锣街区的定位是‘大都之心，原生胡同，南锣格局，民生空间’，‘民生空间’就意味着除了历史文物保护、物质空间的改造之外，更关注社会空间和非物质文化遗产的活化。原来居住在胡同中的居民，还是社区的一份子。因此除了物质空间改善，我们更注重解决居民现实中的一些问题，例如防火、洗澡、上厕所问题，冬季取暖问题。通过煤改电和厕所提升工程、危房改造工程，通过设置更多的老年活动场所，社区在一步步向更加贴近于人们生活需要的方向发展。”

作为以交通和城市协同为主要研究方向的学者，张纯对城市交通问题有着特别的关注，在她看来这是城市更新中一个极为复杂的问题。“我们所在的雨儿胡同，当年进行挨家挨户问卷调研时，整个胡同一共只有六家有车，车辆可以任意停放在自己想停的位置。今天如果还是像原来那种停车方法肯定是不行的，所以当年我们提出了单向交通立体化、循环化的方式。这几年随着机动交通的增长，更多鼓励外来游客和当地居民采取公共交通出行，通过提升步行环境，将人们的通行方式从机动车的需求转到公共交通上来。”

交通的便利、轨道交通建设在带动商业活力和人气的同时，也带来新的问题。“南锣鼓巷站和什刹海两个地铁站的开辟，使南锣鼓巷成为人气颇旺的旅游出入口，轨道交通带来了房产增值和商业活力，同时也为居住空间带来了噪音问题，以及外来游客与本地居民的利益冲突问题，这些都是未来城市更新中值得注意的问题。”

“未来我们需要关注的不仅是面向居住功能，更要强调商业活力再生与数字化经济的线上线下融合，在有限的空间内，利用交通基础设施的带动来促进全面的、多维度、多尺度的城市更新。特别是十九大以来对于民生的强调，如何提升社区生活品质和居民幸福感，这将成为未来北京市城市更新和社区再生中值得关注的焦点。”在张纯看来，新一轮城市更新无论是对规划者还是项目实施主体都将面临新的挑战，值得从跨学科、多维度的视角关注这一学术话题。