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房地产市场从增量时代转向存量时代已经成为业界共识，而存量市场最大的蛋糕莫过于城市更新。

“十四五”规划纲要将城市更新上升为国家战略，提出全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。

巨量市场将龙头房企引向城市更新赛道，特别是在供地“两集中”政策之下，越来越多的企业试图通过城市更新项目获取土地储备。

城市更新大规模推进的同时，也暴露出地方政府和企业急功近利问题。有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。为此，住建部近日发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》,按照文件要求，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2；更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。虽然只是征求意见稿，但严控大拆大建将成为城市更新必须坚持的底线。

对于地方政府来说，大拆大建的冲动主要源于GDP至上和土地财政依赖。土地从征收、拆迁、整理、出让到房地产开发，不仅为地方政府创造了GDP增长和政绩，也为地方财政带来丰厚的土地财政收入，这种土地财政依赖短期内很难打破。相比大拆大建，以微改造为主的城市更新减少了土地整理和出让环节，不仅失去了土地财政收入，反过来在城市更新过程中还需要政府在人力物力财力上的投入。在地方政府本就财政吃紧的情况下，城市更新的动力更显不足。

对于开发商来说，影响最大的莫过于手持大量城市更新土地待开发的企业。按照文件要求，“督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，重新完善城市更新试点工作方案，对涉及推倒重来、大拆大建的要彻底整改”。这就意味着企业之前所获得的城市更新项目将按照新的标准和要求进行调整，不仅利润空间很可能被压缩，规划调整过程中也会延长项目的开发周期。

城市更新项目利润空间有限，但是在项目实施过程中往往通过与地方政府协商调整规划，增加拆迁面积、扩大容积率等方式提升获利空间，随着禁令的出台，房企此类操作将被严格限制，盈利预期会受到较大影响。

此外，习惯了传统开发模式的开发商转而做微改造为主的城市更新，对其融资能力和运营能力也是巨大考验，相比传统房地产开发，城市更新的投资回收期更长，利润也更微薄。

尽管城市更新对地方政府和房企带来巨大挑战，但是急功近利、大拆大建造成的恶果也必须引起足够警醒。过度开发带来的环境污染、土地资源和建筑材料浪费；大规模棚改拆迁带来的房价和租金轮番上涨；无序的旧城改造造成城市历史文脉和名胜古迹的破坏，拆迁安置引发的开发商、地方政府与民众的纠纷，其中教训可谓深刻。正是出于这几方面考虑，所以必须给大拆大建套上“紧箍咒”。