世界人居

刘伟/发自北京

沉寂多时后，李嘉诚家族选择今年四季度在香港发力投资。

12月21日，香港地政总署公布，一幅位于九龙启德第2A区4号地盘、5(B)号地盘及10号地盘的新九龙内地段第6649号的用地，以87.03亿元批予锋城投资，其母公司为长江实业集团有限公司（以下简称“长实集团”，01113.HK），批租期为五十年。

2020年以来，李嘉诚家族多次出售海外业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等业务板块。

进入2022年四季度，长实集团开始转变方向，先后有数笔地产投资落地香港。包括，10月5日的一笔46.01亿港元投资和12月15日的一笔11.61亿港元投资，合计超过140亿港元。

汇生国际投资总裁黄立冲对记者称，后疫情时期，香港目前的政策是“大兴土木”，比如大量建设新的项目来投放市场。所以，政府对开发商是有窗口指导的，当然开发商从自身业绩发展的角度出发也是要这样做的。

接连投资香港市场

被市场誉为“启德地王”的上述住宅地12月16日截标，香港地政总署称，共接获6份标书。市场对该地皮估值介乎约113.4亿至148.9亿港元，楼面呎价介乎约8000至10500港元，较早前预测下调最多近两成。

长实集团为该地块出价最高的投标者。港地政总署资料显示，该成交楼面呎价约6137.7港元。本次成交价大幅低于预期下限。

长江实业执行董事吴佳庆表示，对这次以相宜价钱投得启德新区的大型地皮感到非常高兴，指出项目地理条件优越，位处宋皇台港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站，预料落成后的中小型住宅单位将广受欢迎，可望带来非常理想的回报。

长实集团近期的投资还不止于此。12月15日，长实集团全资附属公司天洋企业有限公司以投标金额11.61亿港元投得西营盘皇后大道西/贤居里发展项目合约。10月5日，长江实业集团有限公司旗下彩浩投资有限公司以最高出价46.01亿港元中标位于新界的屯门青山公路—大榄段的屯门市地段第561号的用地。

除了投资新项目，长实集团在今年9月底还打包出售香港西半山波老道一豪宅物业，预估收益63亿港元。

黄立冲认为，长实集团卖出的是成熟的建好的物业，买入的则是新近发展的项目，目前还不能判断是净买入还是净卖出。香港这两年，因为疫情等原因，地产开发稍微延误了一些进程。预计2023年，新拿项目将进行规划设计，2024年将有不少项目开工，并逐渐进入市场。

尽管受到美元加息，利率上浮等多重不利因素影响，长实集团依然表现出强劲的盈利能力。2022年上半年，长实集团总收入476.2亿港元，同比增长44.03%；净利润129.36亿港元，同比增长54.83%。长实集团与合营企业的物业销售总额203.97亿港元，占比约42.83%。其中集团物业销售203.49亿港元，同比增长37.88%；合营企业物业销售4800万港元，同比增长60%。

从地区来看，今年上半年，长实来自内地的收入为79.34亿港元，同比减少45.77%，也是唯一录得收入减少的地区；来自香港的收入为168.11亿港元，同比增长272.83%；来自英国地区的收入149.65亿港元，同比增长133.68%。

楼市存多重不确定性因素

数据显示，截至2022年10月底，长实集团售楼约套260亿港元，2023年将有数个全新盘部署推售，涉及约2400个单位。以平均每1000万港元计，销售金额将达到约240亿港元。

当中，首个项目将是屯门飞扬2期，项目已取得预售楼花同意书,可以随时推售。另一个重头项目则是黄竹坑站上盖第3期，共有1200个单位，目前仍申请预售楼花同意，预计明年上半年可以推售。

长实集团选择加仓的时间节点正值当下香港楼市表现不景气的阶段。11月28日，香港差饷物业估价署公布最新楼价指数，香港10月份楼价报352.4点，按月再跌2.41%，是2018年11月后，四年来单月最大跌幅。

最新的楼价指数接近2017年12月的352.7点，重回五年前的水平。此前，香港楼价指数连跌5个月。

对比2021年9月历史高位398.1点，楼价已连续13个月累跌约11.48%，这亦是2003年前后“非典”时期后最长的一次下跌周期。

对于2023年的香港楼市走向，考虑到不同层面的因素，会得出不同的预期结论。

瑞银此前发表报告，预料香港2023年楼价大致上持平介乎在降3%及升3%之间(市场预测为下跌10%至15%)，因该行看到不少令人鼓舞的数据，包括透过内地专才计划来港人数上升，预期加息周期到顶及私楼供应下降。据入境处今年第三季数据显示，内地专才计划及非本地毕业生签证分别按季增34%及2.4倍，令今年年度数据按年升30%及76%，并分别超出2016年及2019年的水平。

该行指，港府放宽非本地居民首次置业印花税，以及视内地放宽防疫措施为正面信号，香港与内地边境或会重开，亦利好香港地产行业。因此，该行重申，预期香港住宅楼价会在明年首季触底反弹，并随后逐步恢复。

不过，在仲量联行香港主席曾焕平看来，明年影响香港楼市的负面因素仍会存在，即使息率停止上升，按揭利率维持高水平，通关也未必能为资本市场带来资金流入香港楼市，原因是内地外汇管制。

一位香港地产从业人士认为，明年香港的按揭利率的走势或将会处于一个平台期，不会有太多波动。在这样一个市场下经营，盈利多少会受到影响，关键看地产商在出售价格上如何去做取舍。

“在香港这样一个土地一直是非常稀缺资源的市场内，短期内的市场波动或许影响不会太大，因为香港地产商的负债一直维持在相对健康的水平，重要的是先把土地拿到手再说。”一位券商人士称。

2022年9月，长实集团以207.66亿港元出售的香港西半山波老道一豪宅物业。该项目是2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入的，每尺楼面地价为26763港元，创下当年香港第二高价纪录。

自从2011年被长实集团买下，该项目经历10年才正式以现楼面市，和10年前地价相比，目前楼面均价上涨超过10倍。