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2021年,尤其是下半年以来,受到房地产调控升级、金融政策趋严、市场下行等多方面因素影响,国内房地产企业经营普遍承压。

在此大环境下,金科股份主动顺应变化,及时调整公司战略及经营策略,推进可持续健康发展。

4月29日,金科股份正式披露2021年年报。报告期内,金科股份实现营业收入1123.10亿元,同比增长28.05%;结算面积1200.96万平方米,同比增长18.34%;实现净利润66.88亿元,其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。

从求量向提质转变,显现经营韧性

2021年,基于对行业的洞察及公司实际情况,金科股份提出“一稳二降三提升”的经营发展策略。

其中的“一稳”,是指规模增速不再是公司的主旋律,稳健发展被放在首位。金科股份董事长周达多次对外表示:“对于金科股份来说,稳健发展将是当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”

事实证明,上述公司经营方向和思路的调整,十分必要。这在金科股份2021年年报中,得到了充分体现。

过去几年,金科股份的销售规模始终保持高速增长,但在去年的市场环境下,盲目扩大规模显然是非理性行为,更会加大企业自身经营风险。

年报数据显示,金科股份2021年实现销售金额1840亿元、销售面积1966万平方米,同比略有下降,但仍处于行业前排领跑位置,其中销售面积更是连续4年位居行业前10名。

另外,受益于公司2021年结算面积的增长,当期公司实现营收1123.10亿元,同比增长28.05%,收入端继续保持稳步增长。

盈利方面,报告期内公司实现净利润66.88亿元,其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。整体经营韧性相对突出。

此外,一些经营数据也显示,金科股份正在谋求从追求增速向稳健发展的方向转变。

“公司积极应对政府集中供地政策变化,坚持多元化拿地模式,获取优质土地资源,累计新增土地储备47宗,土地购置合同金额为376亿元,计容建筑面积976万平方米,投资销售比控制在40%以内,在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。”金科股份负责人指出。

过去一年,金科股份所覆盖的城市能级稳步提升、区域结构持续优化,其中新一线、二线城市销售占比合计高达67%,所对应的土地储备面积占比超过60%。

将更多资源向高能级城市倾斜,无疑也有助于公司整体经营风险的降低。

以此作为基础,加上期末6591万平方米的可售面积,完全可以覆盖公司未来2-3年销售,这无疑给金科股份接下来的稳健发展带来了更多保障。

有息负债大幅压降,融资渠道保持畅通

自楼市调控升级以来,就已经注定了房企快速扩张周期的结束。

对此,金科股份有着清晰的认知。今年1月下旬,在公司年度工作总结暨表彰大会上,金科股份董事长周达就作出要求:“要全面认识公司发展条件和环境……将安全稳健作为公司当前首要任务,最大力度去库存、实现资产变现,最大力度做大融资增量、最大力度提升回款质效、最大力度争取广泛支持。”

从金科股份2021年年报数据来看,当期公司主要财务数据均呈向好方向发展。

数据显示,截至2021年年末,公司有息负债由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

就有息负债具体结构来看,金科股份去年主动压减了来自银行、非银金融机构的融资规模,转为增加公开市场融资,整体负债增结构得到明显优化。

报告期内,即使面临行业下行周期,金科股份依然实现境内外各类公开市场债券融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等)10次,融资规模约118亿元,位居国内A股民营房企前列。

这为公司的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。对此,有卖方机构对公司评价称:“在行业下行周期中依然拥有再融资能力。”

得益于较强的外部融资能力,金科股份去年现金流安全方面得到显著改善。数据显示,2021年,金科股份来自银行融资余额为419.39亿元,占比52.03%;非银行金融机构融资余额降至197.13亿元,占比降至24.45%;公开市场融资余额为189.58亿元,占比提升至23.52%。

对此金科股份指出,一是抢抓销售回款,提高经营性现金回款质量,实现销售回款1853亿元,回款率达到101%,创历史新高;二是通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元,连续四年为正;三是通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。

现金流的健康与稳定,也赋予了金科股份极强的兑付能力。

其中,业主端的兑付表现在交付方面。2021年,公司交付住宅面积约2175万平方米,房屋套数约14.16万套。

资本市场端的兑付,则体现在2021年公司累计完成公开市场债务兑付8笔,兑付金额超106亿元,保持了良好的信用,得到投资者认可。

这也使得公司主体信用等级维持稳定,境内评级方面中诚信、联合评级机构均给予AAA级。境外评级方面,标普国际对公司的信用评级则由B+跳级提高至BB-,展望稳定。

多业态并进,金科持续发力打造“生态系统”

自提出“四位一体、生态协同”战略以来,金科股份就已经不再是一家传统的地产开发企业。公司正在以地产为核心,通过向产业上下游延伸,逐步构建起自己的生态系统。

其中,部分业务如今已经极具规模。

金科服务通过空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务曲线间的深度协同赋能,2021年各项核心经营数据均实现高增长:全年实现营业收入59.68亿元,同比增长约77%;归母净利润达10.57亿元,同比增长71%;在管面积达到2.37亿平方米,新增在管面积超8000万平方米,同比增长了50%。

同时,凭借强悍的市场外部拓展能力,2021年第三方直拓合约面积超5000万平方米,第三方累计合约管理面积近2.3亿平方米,占比达到63%,金科服务独立外拓的市场化能力愈加明显。

金科商业则已经形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。

过去的一年,金科商业的营业收入同比增长30%。凭借对新的消费人群、新的消费时段、新的消费品牌的深度理解和洞察,商业地位跃居商业地产企业前20强。截至2021年,金科商业在管项目达到80个,在管面积超过307万平方米。

产业运营方面,金科产业已实现全国22个城市的布局,累计开发和管理园区28个,入园企业年产值超过2000亿元,建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

2021年,金科产业还先后完成了潍坊智慧科技城开园运营,江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作,并为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目,输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

金科股份在年报中指出,“公司系统性提升了轻资产运营能力”,积极推动从体系内经营赋能向对外能力输出的转型升级。

具体业务载体除了商业、产业、物业版块的轻资产运营外,还包括了日趋成型的金科代建业务。

2021年,公司便完成了代建项目销售金额20.28亿元,新增代建储备建筑面积140万平方米,代建储备货值近500亿元。

金科股份管理层也多次对外强调:“高质量发展将是公司发展主题和遵行的根本,贯穿于公司发展的各个阶段……要坚持精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业和做实商旅康养,并在此基础上整合产业链生态圈,择机布局与地产深度协同的新赛道。”

上述多元业态的协同发力,使得金科产业链生态圈得以建立和完善,一方面促使了公司整体收入结构的多元化,为公司贡献更多增量;另一方面也大幅增加了公司抵御行业周期波动风险的能力。