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“2021年公司结算业绩阶段性承压,但长期向好的趋势没有变。”5月6日,在金科股份(000656.SZ)召开的2021年度业绩会上,金科股份董事长周达表示,稳健经营会是公司2022年的核心目标,公司将结合内外部实际情况,量入为出、稳中求进,科学谋划各项生产经营计划,探索新的发展模式。

预计三四季度市场会有明显改善

2021年,金科股份全年实现结算收入1123亿元,同比增长28.05%;结算面积1201万平方米,同比增长18.44%,净利润66.88亿元,归属母公司净利润36.01亿元,分别同比下降31.08%和48.78%。

对于业绩的阶段性承压,周达在业绩会上解释,主要有几个原因。一是地价售价比提高。2021年结算的项目主要为2018-2019年前后拿地和销售,这些项目地价占售价的比重上升。并表项目上,导致报告期毛利润下降9.74亿元,结算毛利率由2020年的23.16%下滑至17.22%,同比下降5.94个百分点。二是投资收益下降。前几年,公司合资合作项目增加较多,在市场波动等因素影响下,联营、合营企业所开发的房地产项目投资收益较2020年减少了5.09亿元,同比下降39.06%。三是存货计提减值准备。公司按照谨慎原则,审慎研判房地产调控和项目所在市场变化,并且聘请了专业资产评估机构对报告期内公司所开发项目进行了系统性评估,针对存在预期减值的存货等资产计提减值准备,计提金额21.62亿元,同比增长427%。四是滞重物业去库存。2021年三四季度,公司为抢抓现金回款,针对部分滞重物业,主要为尾房、车位、底商等开展了专项去库存,有200亿元左右的去化项目,这对当年度的结算利润造成了一定的折损。

对于2022年的推盘计划,金科股份管理层在业绩会上表示,2022年四个季度的供货节奏大致按照2:2:3:3实施,今年一季度总体推盘量较小,后期随着市场企稳回升,推盘增加,销售额的差距将逐步缩小。同时,随着全国多地在楼市政策调控上逐步放松,金科股份预计在三四季度市场会有明显改善。

对于公司今年的营销计划,金科股份管理层表示,公司将坚持做有回款的销售,要坚定信心,踩准节奏。公司研判2022年市场将呈现前低后高的翘尾走势,公司对下半年的市场走势充满信心;持续推动营销体系化建设,坚持现金为王;产销同频,今年公司的供货节奏要与市场变化匹配,市场触底去库存,市场回暖多供货。

积极应对,妥善处理即将到期的债务兑付

业绩会上,金科股份管理层对5月份即将到期的“20金科03”的兑付情况也进行了回应。

按照管理层的表述,2021年四季度,公司先后两次完成超短融18亿元的发行;今年一季度又先后完成了一笔15亿元公司债的发行工作,实现一笔ABS兑付8.8亿元,两笔公司债兑付约24亿元。

针对5月底到期回售的债券“20金科03”,公司明确的表态是“积极应对,妥善处理”,并制定了两条腿走路的策略:一是公司尚有剩余可发行的债券额度25.5亿元,公司正在筹备发行20亿元小公募,分别为归还5月28日回售到期的债券“20金科03”本金12.5亿元,和7月8日到期债券“19金科03”本金6.96亿元,这两笔债券本金合计19.46亿元;目前正在与主承券商、评级机构、交易所、潜在投资者进行密切的沟通。二是经营端积极推进复工复产,通过抢抓销售回款,盘活预售监管资金,优化项目公司股权,催缴应收账款,处置沉淀辎重物业,沟通金融机构加快放款,严控非必要开支等各种方式沉淀资金,保障到期债务的兑付工作。

另外,对于今年下半年到期的公开债。金科股份表示将积极做好发行安排,通过新发还旧方式、筹措自有资金、预售监管资金盘活等方式,公司慈溪爱琴海6.9亿元的ABS已经取得交易所无异议函,同时也在推进40亿元中票的注册工作,还会根据具体情况发起新的债券额度申请工作,总之,公司会最大限度通过经营资金做好到期债券的兑付工作,尽最大努力实现公开市场到期债券的兑付。

“四位一体、生态协同”,探索符合公司实际的新发展模式

对于探索行业新模式,周达从金科股份的商业、产业、智慧服务和代建四个方面进行了剖析。

周达称,实际上围绕打造美好生活生态圈,公司在2018年便提出了“四位一体、生态协同”的发展战略,探索符合公司实际的新发展模式,并在后续实施过程中不断优化和丰富,取得了积极成效。

在商业方面,目前金科商业已形成了大型城市综合体金科中心、城市级购物中心金科爱琴海、未来生活中心金·WALK三条差异化产品线,全方位赋能城市发展。截至2021年末,金科商业在管项目80个,在管面积307万平方米,其中自持体量98万平方米;2021年,金科商业营业收入同比增长30%,EBITDA同比增长32%。未来将进一步向外输出商业管理服务,强化全流程商销一体化轻资产管理输出,目前已有多个项目在谈判和陆续签约之中。

产业方面,金科产业现已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万平方米,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元。建成和运营了成都青羊总部基地、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城等标杆性产业园区。同时,金科产业深入探索轻资产业务,为重庆耐德工业智能中心、山西中小企业园、扬州仪征光合造物社等多个产业园区项目提供定位咨询、代理招商及运营服务。

在智慧服务方面,金科服务作为金科股份的核心子公司,同时又是一家独立的H股上市公司,既要为其快速发展赋能,又要为其独立经营创造条件。截至2021年末,金科服务管理项目近1000个,合约管理面积约3.6亿平方米,其中独立第三方占比约63%。2021年金科服务实现营业收入59.68亿元,同比增长约77%;归属母公司净利润10.57亿元,同比增长72%。未来,金科服务要进一步夯实业务链体系,持续提升综合竞争能力。

在代建方面,周达称,代建是房地产企业打造新增长模式的重要内容,近年来公司代建业务模式日趋成熟、业务拓展取得初步成效。2021年,金科新增代建储备建筑面积160万平方米,代建储备建筑面积586万平方米,其中一二线城市占比52%。该公司未来将依托主业,做精业务、做实体系、做强品牌,寻求在政府代建、商业代建和资本代建等方面取得进一步突破。

此外,金科股份管理层认为,代建市场将迎来快速发展。从客户需求来看,投资减弱、改善增强,将促使行业回归对产品和服务的关注,激发代建市场需求。从开发主体来看,政府保障性住房供应增加,国企及城投拿地数量增多,金融机构不良业务频发,代建业务的机会明显增多。从业务发展来看,目前代建业务在整个地产开发行业中的渗透率偏低,未来成长空间大,但参与门槛要高于传统开发业务,头部品牌企业更具优势。