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江小亭/发自东莞、深圳

5月的深圳楼市更值得期待。

4月29日下午3时,深圳2022年首批次土地拍卖正式开始,经过4个多小时鏖战,最终所有地块均被竞拍至最高限价,全部完成出让,收金近200亿元。

此次深圳共出让8宗涉宅用地(含1宗自持保障性租赁住房),总面积约32.11万平方米,总建筑规模约107万平方米,共吸引华润、中海、保利、招商、华发、万科、金地、越秀、卓越、深业、安居、建发、联发、天健、坪山城投、深汕投控等近20家房企参与竞拍。其中大部分房企总部位于深圳,央企、国企占比约9成。

相较此前已完成首轮供地的北京、厦门、武汉、成都等热度一般的城市,以及大湾区城市东莞首批次8宗宅地流拍6宗的情况,深圳此次土地拍卖取得较好成绩。

对于深圳供地的高热度态势,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为主要有几个原因:一是本轮供地多宗地块销售限价相比2021年有所上调,相当于给开发商留有一定利润空间;二是深圳整体新房库存消化周期在热点城市中处于较低水平,且经过年初到现在两拨疫情,需求被挤压未释放,加上地块出让数量较少、一些地块本身比较优质,以及大环境吹暖风,都增加了开发商对后市走势的信心,形成了高热度抢地态势。

市场层面,随着疫情得到有效控制,解封后的需求也正在慢慢释放。过去的4月,深圳一二手房成交已有明显起色,新房方面售楼处人气回升明显,去化9成、当日收金超XX亿元等成交喜报不断出现;二手房交易量也筑底上升,单月成交突破2000套。

土地市场作为楼市重要风向标,这一出让结果也给后续市场带来明显提振作用。

最高限价出让,“国家队”全部揽下

深圳首轮集中供地出让呈现较高热度,不仅每宗地均有房企参拍,且8宗地块中有5宗报名房企数量在8家以上,最终所有住宅用地均以最高限价出让。

龙华民治地块成为本轮供地最热门地块,吸引超10家房企参拍,最终8家参与摇号,也是深圳土地拍卖启动摇号政策后吸引摇号房企最多的地块;激烈竞拍后,最终由深业+龙华安居以37.8亿元+竞配建12700平方米拿下。

据某投拓人士介绍,利润较高是该地块吸引多家房企参与报名的主要原因。

龙华民治地块位于深圳红山片区,地块周边居住氛围成熟,各类配套齐全,该宗地入市限售价72150元/平方米,相比邻近的中海去年斩获地块限售价高出2350元/平方米。

“刚需客”上车热门板块深圳光明区出让的两宗地块也有明显限价上调趋势,如光明玉塘片区地块限售价47150元/平方米,相比去年同片区出让的2宗土地,限价上调了3750元/平方米。光明区两宗地块均被华润拿下,共花费41.31亿元。

另外,深圳宝安区新安地块、坪山石井地块、坪山龙田地块、深汕地块以及龙岗宝龙自持保障性租赁用地分别被万科+安居联合体、天健、坪山城投、深汕城投以及龙岗人才安居以最高限价拿下。

可以看到,无论是参拍房企还是最终拿地房企,在深圳本轮供地中央企、国企仍是拿地主力军。其中华润置地、招商蛇口、保利发展尤为积极,全程参与了6宗地块竞拍,最终仅华润幸运斩获光明区2宗宅地,保利、招商空手而归。

对于深圳首轮供地中央企、国企表现积极,李宇嘉表示,一是深圳房地产市场开发难度较高,对开发商综合开发能力要求较高;二是去年以来深圳是民营房企暴雷比较集中的城市,目前民企整体仍处在资金风险的困境之中。

值得一提的是,本批次用地进一步加大了保障性租赁住房供应力度。龙岗人才安居拿下的深圳龙岗区宝龙街道宗地将全部用于建设企业自持的保障性租赁住房。

深圳首轮供地完美收官,给市场带去了暖意,也表明房企对大湾区核心战场依旧持有信心。

“开发商特别是国有房企,对深圳楼市未来还是有信心的。”中国城市经济研究院副院长宋丁表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,从深圳土地拍卖市场可以看出,房企还是积极拿地的,他们对于一线城市土地投资依然看好,“就目前来看,深圳土地拍卖市场依然会有较好的表现,类似拿地情况也会对其他城市房企投资产生影响或启发,5月份预计一些城市土地拍卖市场会有积极复苏表现。”

需求正缓慢释放

“解封之后,看房客户相比上月明显多了起来,最多的时候一天接待了十几组客户。”深圳西部某楼盘置业顾问对记者表示。

随着个别热点楼盘成交成绩喜人,售楼处人气回升,相关的“报复性买房”消息也开始被屡次提及,进一步刺激了楼市。但实际情况却有待考量。

以近期热度较高去化9成的星河荣御为例。2020年星河荣御曾一口气推出922套房源,开盘完成约85%高去化率,剩余房源也在随后一个月内清盘;2021年,项目再次推出211套房源,取得“日光”好成绩;此次去化9成的总推售房源不过139套。

星河荣御是公认网红板块的“网红盘”,5万元/平方米均价与周边二手房存在约2万元/平方米倒挂空间,项目自身亮点也可圈可点,但依然受困于大环境影响销售低迷。

“去化9成的成绩只能说明市场还有一些后劲,但目前的购买力尚不能支撑深圳楼市大范围回暖。”有业内人士分析认为。

对于数据层面的稍见起色,乐有家营销总裁贺玲也提到,“因为3月份楼市成交基数低,4月份在成交增长率方面会比较‘好看’,实际上成交量预计仍处于低档阶段。”

当“网红板块”“网红盘”尚不能完全回暖,其他板块项目无疑更显艰难。有开发商直言,能卖出4成就满足了。

对于部分仍陷债务困境的民企,旗下项目去化无疑更加举步维艰。在刚刚结束的深圳首轮供地中,除同有国资背景的万科外,并未出现更多民营企业身影。“深圳去年以来是民企暴雷比较集中的城市,目前民企整体仍处于资金风险的困境中。”李宇嘉对此表示。

为加快去化,各楼盘也开始使出浑身解数,不过整体来看当前深圳新房市场并未出现普遍大幅降价促销,尤其热度稍高的西部地区,除个别特价房外,有折扣的房源一般也仅是推出认购99折,或认购、准签两个99折,即便是“五一”期间,各楼盘活动也主要以到访送礼等常规方式为主。

相比之下,深圳东部片区力度稍大,有楼盘更是罕见直接调低备案价。

近日,一则关于大鹏新区满京华云曦花园主动调低价格,且给之前买家退回差价的消息掀起市场一阵热议。主动调低且主动赔偿差价,这在深圳楼市实属罕见。

对此,记者向项目方进行了求证,该消息被证实。“降价更多是区域问题和限制,并非由于项目或产品。”满京华云曦花园相关人士补充说道。

位于大鹏新区的满京华云曦于去年下半年正式开盘,开盘均价约3.49万元/平方米,今年调整后的均价约2.9万元/平方米,降幅高达17%。就目前整个深圳新房市场,均价低于“3字头”项目其实已不多。

按面积计算,平均每套总价下调约30万-40万元,据悉项目前期卖出80多套,合计退给购房者约3000万元。

市场下行期楼市分化更加明显,虽有回暖信号,也主要集中在个别热盘,相对冷门板块难见起色。满京华云曦位于的大鹏新区由于缺少轨道交通带动,虽产品优势明显,但吸引刚需客户购买的热度依旧未能跑过光明、沙井等,板块其他项目今年以来也长期处于如推出特价房等“促销”状态。

调价或是无奈之举,但价格优势明显下,开发商“自救”或为了吸引更多自住刚需客户关注。

5月市场可期

目前,大湾区楼市放松调控正从多个城市蔓延开来,继佛山确定“满5年二手房不再纳入限购范围”、中山调整购房门槛“大专及以上无社保可购房”外,赶在“五一”小长假前,东莞也开始了新一轮楼市解绑,主要从恢复个税、调整个税/社保缴纳时长认定方式等购房资格层面进行放松。

对于深圳后续楼市政策走向,贺玲同样提到不排除有政策上的“正常调整”或“边际微松”,“这对于当前过度压制的需求释放有一定缓解,相信在刚需购房和新市民购房需求满足方面会有考量,预计年中市场会有‘复苏’行情。”

房住不炒下,深圳为提振市场预期也在不断地做着努力,包括房贷利率持续下探。据乐有家研究中心数据,目前深圳商业银行首套住宅房贷利率已普遍调整为4.9%,二套为5.2%,相较3月下降了15-30BP,且放款速度提速。

供应端也在增加。据深圳市住建局公开信息显示,深圳二季度计划入市住宅14250套,其中不乏多个“网红盘”;对比一季度7509套房源,楼盘供应端增量明显,对于刺激成交将有一定成效。

还有,备受市场关注的二手房参考价调整问题,前段时间官方在回复中表明了“会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整”。如今,在全国政策环境相对放松的背景下,不排除深圳后续根据市场变化进行正常调整。

显而易见的是,4月29日的土地出让结果又是一个好消息。“预计第二批、第三批次集中供地会有更好表现。”李宇嘉表示。

原标题：深圳首批供地全部“封顶价”拍出 “报复性买房”言之过早