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中房报记者 李叶 北京报道

盈利状况不佳,似乎并不影响资金持续涌入中交地产(000736.SZ)。

4月18日,中交地产股份有限公司(以下简称“中交地产”)发布股票交易异常波动暨风险提示公告称,该公司股票在连续3个交易日内(4月13日、4月14日、4月15日)收盘价格涨幅偏离值累计超过20%,根据深交所有关规定,属于股票交易异常波动情况。

公告显示,截至4月15日收盘,中交地产股票收盘价格为24.42元,换手率14%,静态市盈率72.07,市净率5.21。根据中证指数有限公司相关分类数据,中交地产所属证监会行业分类房地产业最新静态市盈率8.15,市净率1.07。

近一个月(3月15日-4月15日),中交地产股价上涨了274%,创历史新高。

4月14日晚间,中交地产发布了年度业绩报告,2021年中交地产实现营业收入145.42亿元,同比增长8.23%;归属上市公司股东净利润2.36亿元,同比下滑32.19%。

就在这份并不亮眼的业绩报告发布的第二天,中交地产涨幅10%,位列当日35只上涨地产股首位。为此,中交地产曾多次发布股价异动公告并收到深交所关注函。4月份至今,中交地产已3次发布股票交易异常波动提示。

对此,盘古智库高级研究员江瀚在接受中国房地产报记者采访时坦言,一般情况下,这类基本面不太好的地产股出现如此大规模上涨现象,极有可能成为了炒作“标的股”,甚至有些人故意在炒热度。“中交地产当前最大的一个特点是买入资金都是分散的,卖出资金都是大额的,可以看出是机构在大规模卖出,吸引散户买入,交易方式有一定风险。”

截至4月18日收盘,中交地产报收于22元,下跌9.91%;换手率18.55%,成交量129.01万手,成交额31.83亿元。

资金流向数据方面,当日主力资金净流出2.09亿元,游资资金净流出1.59亿元;散户资金净流入2.71亿元。

业绩连年下滑 二股东撤退

从业绩报告来看,中交地产表现与连续上涨的股价似乎并不匹配。

中交地产2021年度业绩报告显示,报告期内实现营业收入145.2亿元,同比增长18.23%;利润总额15.22亿元,但净利润仅有7.39亿元,同比下降17.5%。

中交地产归属母公司净利润则只有2.36亿元,同比减少32.19%;少数股东则分走了5.03亿元利润。同时,房地产销售业务毛利率下降3.53个百分点至22.73%,维持在行业平均水平。

自2019年起,中交地产归属母公司净利润已经连续3年下滑超过30%。此外2021年扣除非经常性损益(以下简称“扣非”)后归属股东净亏损4.32亿元,这是3年内首次扣非后净亏损。

经营方面,全年实现签约销售金额560亿元、权益销售金额398亿元,分别同比微增5.07%、7.28%,全年实现销售回款591亿元;代建业务实现签约销售面积2.23万平方米、签约销售金额10.2亿元。

销售费用方面,截至2021年三季度末,中交地产销售费用为4.1亿元,去年同期为2.82亿元,增长了1.28亿元。对于销售费用大幅增加,中交地产方面表示,主要为本期预售项目增加,广告宣传及策划费用增加。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者,中交地产净利润率、毛利率下滑主要是由于前两年高价拿地,以及市场下行下多采用降价促销方式,导致利润空间收窄出现增收不增利,这也是2021年房企业绩表现的一个普遍性现象;另外,与中交地产盈利能力偏弱也有较大关联,特别是公司扣非后归属母公司净利润出现亏损现象,可以看出中交地产2021年业绩表现并不景气,企业发展面临一定困境。

“中交地产2021年业绩呈下降与其基本面不佳、内部整合乏力、运营能力尚待提升、抵御能力欠佳有关。”IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者。

去年以来,中交地产还经历了频繁调整高管团队,试图通过对管理团队的调整扭转业绩颓势。

公开资料显示,2021年12月,高慎豪由于个人原因申请辞去公司副总裁职务,同日,中交地产宣布聘任徐爱国为公司执行总裁。同年6月,李永前辞去公司总裁职务,公司董事会同意聘任汪剑平为公司总裁,聘任孙卫东为公司执行总裁。据媒体不完全统计,中交地产5年四度换帅。

今年1月21日,有媒体称,中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖。这一消息,进一步突显了中交地产陷入困局。

值得注意的是,在中交地产股价连连上涨的同时,其二股东重庆渝富资产经营管理有限公司(以下简称“重庆渝富”)开始陆续减持中交地产股份。

根据公告披露,截至4月12日,二股东重庆渝富的减持实施已到期,其间已累计减持1197万股,减持比例为1.72%,减持均价为7.07元/股。

12个涨停背后

中交地产近5日资金流向一览数据来源:证券之星

实际上,4月以来A股房地产板块持续上扬,尤其是中交地产、渝开发、京能置业、中华企业等地产股均有涨停。

截至4月15日,房地产开发板块近一周涨幅-6.54%,近一月涨幅-2.18%,近一季度涨幅-2.18%,下行趋势放缓。

在梁楠看来,中交地产股价持续走高原因,一是随着房地产政策层面持续释放利好信号,市场预期增强,地产股整体迎来反弹;二是或与中交地产央企背景有关,作为央企其具有一定融资优势,市场更为看好。

不过,梁楠也认为,地产板块股价整体上涨主要是受政策面改善影响,但中交地产涨势较为凶猛,其2021年业绩不足以支撑,这或与其股价预期透支、投机炒作等因素有关。

柏文喜则认为,业绩难言理想的中交地产迎来12个涨停,在排除了宏观政策层面因素外,通常情况下可能存在尚未公布的重大利好消息。

央视财经评论员薛建雄表示,在房地产市场,国企、央企承担着稳楼市任务,前景被看好也较正常。不过,也不排除私募沉积炒作可能。

有机构指出,在进入中交地产的“游资”中,包括上海江苏路营业部,其是江浙顶级游资章盟主的席位;湖州凤凰路营业部,曾和章盟主联手封板;国泰君安上海分公司,是顶级游资葛卫东席位;上海虹桥路营业部则是顶级游资徐晓席位。

该机构认为,“游资”之所以选中中交地产或许有几方面考量,目前A股上市房企中央企开发商主要有5家,分别是招商蛇口、保利发展、大悦城控股、中交地产、华侨城A,这之中中交地产盘子最轻,对游资来说容易拉起。

对此,江瀚提醒,对于此类有刻意炒作的公司,投资者一定要关注其中存在的巨大风险。