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“一部首开史，半座北京城。从建设北京到更新北京，首开始终与首都共生长。”

3月2日，北京市城市更新立法人大代表专题调研组，深入北京市首个引入国企社会资本参与的历史文化街区平房申请式退租更新改造项目——皇城景山街区进行调研。

“国企领衔探索社会资本参与核心区平房（院落）更新，通过实践发现问题，进而推动立法是破解城市更新痛点和难点的有效方式。皇城景山街区更新项目为城市更新树立了标杆范例。”皇城景山街区更新项目负责人说到。

3月2日下午，北京市城市更新立法人大代表专题调研组（社会资本参与路径及资源统筹专题调研组、公众参与机制专题调研组，以下统称为“调研组”）深入皇城景山街区更新项目进行调研，并举行座谈。中国房地产报记者随行，详细了解了皇城景山街区项目更新的实时进展及难题。

近几年，城市更新试点项目不断落地，诸多体制和政策的断头路得以打通，城市功能定位更加清晰，老城焕发新活力。但是在存量时代，尤其是核心区平房（院落）类更新行动中，仍存在许多现实难题，亟待形成以城市更新立法为指导的相应政策和实施细则。

“未来，还需要进一步结合现有问题，自下而上的，不断扩展城市更新在核心区平房（院落）类项目的概念范畴，探索街区一体化更新模式；自上而下的，完善社会资本参与城市更新的立法保障，从而吸引更多的市场主体参与老城城市更新，为核心区平房（院落）注入新的活力。”参与调研的北京市人大城建环保委员会委员，北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）党委书记、董事长潘利群表示。

国企领衔参与，推动立法破局

调研发现，老城更新面临商住使用性质调整、产权划转等路径缺失，以及融资成本过高、产业引入限制条件过多和回报周期较长等问题。这些都是社会资本参与城市更新的阻碍。

据悉，此次调研的皇城景山街区是北京市首个引入市属国企参与的申请式退租项目。该项目位于北京故宫博物院与景山公园的东北侧，紧临北京中轴线，总占地面积约74公顷。

2020年10月，市属国企首开集团全资子公司首开东成公司获得东城区政府正式授权，边推进城市更新项目落地，边探索项目经营模式。

据悉，该项目致力于打造核心区平房（院落）更新标杆，探索“文化+金融+科技”融合发展的实施新路径。项目分四期实施，总投资额约80亿元。目前，一期启动示范区更新改造工作正有序推进中。

签约方面，项目一期已签约居民201户，二期已签约465户，涉及房屋建筑面积15900平方米。签约涉及123个院落，其中，整院签约64个，共生院59个。首开集团预计街区整体平房院落申请式退租工作可在“十四五”期间全部完成。

调研组发现，国企率先参与老城更新，在一定程度上有助于推进历史遗留问题的解决，对盘活老城资源，提升环境品质，增强人民群众的幸福感起到了积极作用。

但在实践中，腾退房产使用性质调整、产权划转等问题还需进一步明确，实施主体在推进项目落地运营过程中面临的产业引入限制、融资成本高、投资回收周期长等难题也亟需城市更新立法破局。

自下而上创模式，自上而下促统筹

走访结束后，调研组前往景山街区沙滩后街22号院原首开集团本部举行座谈。按照规划，该院落未来将建成北京首个开放式智慧型文化金融产业园区。近年来，首开集团积极推动城市更新立法，成为北京推进城市更新工作的主力军。

调研组还发现，老城更新承担着基层社会治理的责任，由于尚未形成政府、实施主体、居民、商户等多元主体共建共治共享机制和高效的纠纷处置机制，致使很多民营企业望而却步。

统计显示，皇城景山街区的老城更新涉及居民7414户，户籍人口19044人。人口密集，产权关系复杂。

皇城景山街区更新项目负责人表示，城市更新不仅是硬件更新，更要加强软件建设，及时回应群众关切，不断增强人民群众获得感。城市更新完善立法，还需要为所有参与者保驾护航。

据悉，下一步调研组将陆续开展不同类型城市更新项目调研，针对性提出城市更新立法建议，提高社会资本参与城市更新的积极性和主动性。

中国房地产报记者注意到，日前的这场调研并非是首开集团参与城市更新立法工作的全部。近几年来，首开集团全面开展北京市住建委认定的六类城市更新业务实践，着力构建非经资产管理平台和城市有机更新平台，全面探索多元主体一体化参与机制，将“自下而上”创模式与“自上而下”促统筹有机结合；所形成的首开做法与首开经验，不仅成为北京市推进城市更新工作重要的范例，也在政策落地初期，通过先行先试，努力为全行业趟出了一条切实可行的城市更新路径。

据首开集团城市更新事业部总经理周沫介绍，集团目前正在着力推进东城区包括皇城景山街区在内的2个历史街区一体化更新项目，西城区2个历史街区更新储备项目（复内项目、琉璃厂项目）。同时，还参与到通州区南大街历史街区改造项目方案和路径研究等工作中。

面向未来，践行责任，构筑美好。随着城市进入新的发展阶段，首开集团将以城市复兴为己任，全面参与到首都城市更新行动中，继续探索和完善实施城市更新行动的路径，加快构建新发展格局，推动城市更新业务高质量发展。同时，将全力以赴地从项目实践和理论研究两个层面，推动城市高质量更新。