世界人居

自2021年下半年以来，我国房地产市场持续承压，房价下跌导致业主对物业服务价值重新评估。在此背景下，物业费收缴率出现下滑，重庆、广州等地出台新规调整物业费标准，引发市场广泛讨论。本文将分析房地产市场下行对物业服务行业的影响，探讨物业费调整背后的困境与挑战，并展望未来物业服务的发展方向，以期为广大业主和物业企业提供参考。

       2021年下半年以来，房地产市场持续承压，截至2024年6月，70个大中城市中有64城新建商品住宅价格环比下降。

  在整体市场下行压力下，不少业主开始重新评估起物业服务的价值。

  据克而瑞物管调研数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，2023年典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落，整体跌幅在2%-3%之间。

  其中有部分业主受收入减少影响，选择减少或延迟一些非必要的支出，包括物业费。尤其是空置房业主，误认为没有享受物业服务，便不需要缴纳物业费，缴费意愿下降尤为明显。还有部分业主感觉物业费用与所得到的服务不成比例，选择少缴费，甚至还有部分会采取维权行为。

  2024年6月1日，重庆正式施行《重庆市物业服务收费管理办法》，前期物业服务收费最高1.9元/平方米·月。在此之前，2023年11月，广州市也发布了物业费新规，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米·月。

  重庆和广州公示物业费标准后，对那些物业费明显高于政府指导价的项目形成了一定的冲击，物业费收缴压力明显上升。

  我们认为，不同服务内容决定了物业费高低，影响物业成本的因素非常庞杂，物业费测算需要考量具体项目的个性化因素差异，政府部门切忌一刀切，统一参照政府指导价执行，而是要强化相关监管、配套机制，实行菜单定制管理，依照业主实际服务需求，按需定制不同维度的物业服务标准，继而缴纳不同水平的物业费。

  各线城市房价全面转跌，且跌幅持续扩大。据统计局数据显示，2023年7月以来，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格持续走低。

  截至2024年6月份，70个大中城市一二手住宅销售价格环比降幅略有收窄，同比降幅仍在扩大。同比来看，新房和二手房同比持降，新房整体降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有收窄态势，二手房跌幅仍超新房。

  环比来看，6月70城一二手房房价指数环比跌幅有收窄态势，新房整体降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房价下跌城市数量减少，6月70个大中城市中有64城新建商品住宅价格环比下降，66城二手住宅销售价格环比下降。

  在整体市场下行压力下，不少业主开始重新评估起物业服务的价值。

  部分业主感觉物业费用与所得到的服务不成比例，可能会减少缴费；部分业主可能会采取维权行为，包括拒交物业费，以表达不满。

  据克而瑞物管调研数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落，整体跌幅在2%-3%之间。以上海为例，2022年物业收缴率约92%，2023年收缴率则跌至90%，同比减少2个百分点。

  同时，随着收入下滑，空置房业主缴费意愿开始降低。据克而瑞调研数据显示，全国空置住宅占比在15%左右。受限于经济复苏不及预期，不少行业出现了降薪、裁员潮，一定比例的业主将面临收入减少的情况，由此将重新评估自己的财务状况，并可能减少或延迟一些非必要的支出，包括物业费。尤其是空置房业主，误认为没有享受物业服务，便不需要缴纳物业费，缴费意愿下降尤为明显。

  不仅是空置房业主缴费意愿降低，即便是那些习惯提前缴纳物业费的优质客户，缴费积极性同样在下降。2023年，一年以上物业费缴费客户同比下降约3%，在一定程度上加剧了物企收缴压力。

  受多重因数影响，近年来，无论是500强物企，还是上市物企，物业费收缴率均呈持续下滑态势。2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率同样跌至85%，同比再降5个百分点。

  2024年6月1日，重庆正式施行《重庆市物业服务收费管理办法》，对比新旧政策主要有三点不同：

  第一，调整了价格管理形式。原政策规定一级、二级、三级、四级范围内提供服务的住宅及其配建停车场前期物业服务收费执行政府指导价，超过最高等级标准提供服务的实行市场调节价，新政策规定，住宅前期物业服务收费一律实行政府指导价管理，即最高1.9元/平方米·月。

  第二，改革了超最高等级服务收费价格形成机制。原政策规定，超过前期物业服务最高等级提供服务的，由经营者自主定价。新政策规定，确需超过最高等级标准提供服务的，需经行业主管部门会同发展改革部门严格认定。

  第三，制定了未装饰装修和使用住宅物业服务收费政策。原政策未明确空置房物业服务收费政策。新政策规定，未装饰装修和使用的住宅物业服务收费标准，由业主与物业服务人协商确定。

  不仅仅是重庆，2023年11月，广州也发布了物业费新规，物业服务基准价仍保持2010年不变，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米·月。

  在广州、重庆等再公示物业费标准后，均引发市场广泛讨论：一方面，物业公司反映，近年来人力成本持续上升，物业费政府指导价连续多年保持不变，似乎有失公允。另一方面，部分业主质疑小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与服务严重不符，要求物企对照政府规定的物业服务标准，公示超等级物业服务方案或者下调物业费，部分业主更是希望更换新的物业公司，以便降低物业费。

  这给物业服务行业带来以下三方面的影响：

  其一，首当其冲将是那些物业费明显高于政府指导价的项目，部分业主可能曲解政府指导价的实际含义，误以为全市所有项目物业费均应参照政府指导价执行。业主的核心诉求还是希望降低物业费，意味着超政府指导价项目或将是矛头所向，物业费收缴压力或将明显上升。

  其二，低质项目经营难度进一步加大，例如小区规模小、业主户数低、出入口多、水系复杂、绿化面积高、绿化养护难等这类单位面积运营成本高的项目，在物业费难以上升的情况下，经营难度或将进一步加剧。

  其三，先天问题项目更将沦为鸡肋，例如维修基金余额归零、物业费依赖政府补贴的老旧项目、保障类项目等，或将陷入没有物业公司提供服务的窘境，最终只能由政府部门兜底。

  物业服务作为一种现代化的房屋管理模式，历经四十余年的孵化和发展，行业规模快速增长，在推动社会经济发展和居民生活层面起到了越来越重要的作用。国家和地方也在相继颁布一系列法规和政策，对物业服务的标准、收费、质量监管等方面进行规范和引导，以促进物业管理行业健康发展。

  在对美好生活的追求下，广大人民群众逐渐意识到物业服务的重要性，物业服务价格也逐渐成为业主关心的问题之一。

  近年来，政府多次强调物业服务收费价格应主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；施行政府指导价的，也大多建立了动态调整机制。

  但从当前行业的实际运行情况来看，随着人工成本的上升以及人们对物业服务水平要求的提高，物业服务质量与价格是否相符，物业服务价格是否应该上涨等问题的讨论日益增加。

  作为业主，当然希望每一分钱都能得到应有的回报，享受到贴心的服务，感受到温暖的社区氛围。而作为物企，也希望在保证服务质量的同时，能够实现可持续的发展，赢得市场的认可。物业企业需要更加透明，更加用心地服务每一位业主；而我们业主，也需要更加理解和支持物业的工作，共同营造一个和谐美好的居住环境。