中房报记者 许倩 北京报道
今年以来,22个热点城市集中供地速度明显加快,已有13城完成第三轮供地。
10月10日,广州将18宗涉宅地块摆上货架,最终13宗地以底价成交,仅2宗地溢价成交,3宗地流拍,当日揽金479亿元。
相比第一、二批次集中供地,广州第三批次供地幅数与金额均创下年内新高,但市场热度却明显下降,多宗地块仅一家企业报名,且没有一家民营房企参与。
不止广州,在半个月前北京第三批集中供地中也仅一家民企参与拿地。上海第三轮集中供地收金1054亿元,刷新了上海历次集中供地最高总价纪录,但整体溢价率仍下调2.22个百分点至2.27%,大部分地块以底价成交,仅龙湖、宝华两家民企参拍。
“由地方城投托底拿地,其实地块还是在政府手中,只不过换个人来接收,其实是无奈之举。”一位房地产人士称。
中指院数据显示,已完成第三批集中供地的13个城市共计成交涉宅用地223宗,收金3888亿元。其中,35宗地块溢价达到上限成交,占比15.7%;154宗地块以底价成交,占比68%。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为,虽然政策层面持续改善,但市场信心严重不足,房企在资金持续承压背景下拿地积极性明显下降,尤其在广州新房市场“金九银十”成色不足情况下,开发商出手拿地更加谨慎。
房企对土地市场保持积极的一个先行因素是,楼市销售能够先行回暖。对于当下房地产而言,改善未来预期、修复市场信心紧迫且重要。
在第三轮集中供地中,不少城市释放出极大诚意,推出质量上乘的地块,且一再放松出让条件,在价格上也留出了确定的利润空间。但从成交看,大部分城市第三轮集中供地热度均不及上一轮。
以刚结束的广州第三轮集中供地为例,原计划推出20宗地块,但在开拍前几天2宗因故提前撤牌。广州此次供地延续了“拿出好地块”的思路,中心六区上架了10宗地块,继续取消“竞自持”环节,改为地块达到封顶价后进入摇号环节,降低开发商拿地成本,促进成交的意图明显。
最终,广州共成交15宗地块,整体溢价率仅0.5%,且所有地块均由央企、国企及地方城投包揽。前两轮集中供地中,至少还有一两家民营房企露脸。
在广州之前,北京、上海和深圳等一线城市也已经完成第三轮集中供地,呈现结果也相对平淡。
9月27日,经过3天集中出让,上海完成了第三轮集中供地,35宗地块全部成交,成交总价达1054亿元,较第二批次增加35%,在所有城市中也是“卖地”最高者。
本次上海土地供应也是“诚意满满”,核心区均有土地出让,且地块位置都相当优异。但35宗地块中仅8宗地块触及中止价,24宗以底价成交,整体溢价率降至2.27%;26宗均由国企央企及城投类公司竞得,占总成交幅数的74%。
在深圳第三轮集中供地中,6宗成交,1宗流拍,成交价合计106亿元,平均楼板价为9577元/平方米,这也是深圳集中供地以来平均楼板价首次低于万元。整体溢价率降至3.94%,较第二批次下降5.39个百分点。
深圳第三轮集中供地中,拿地房企亦均为央企、国企与城投类平台公司,与前两轮拿地房企类型保持一致,仍旧没有民企现身。6宗地块中,深圳地铁包揽了3宗地块,拿地总金额达到60.4亿元,贡献了一半交易额。
在今年前两轮集中供地中,深圳土地市场热度一直较高。市场分析认为,一方面是由于深圳宅地供应持续稀缺,另一方面也与前两轮有一些热点地块出让有关。
武汉第三轮集中供地规模亦大增,但热度并未如预期中回升,31宗住宅用地中提前中止了4宗,余下27宗地中也仅1幅地触及地价上限,其余地块多依靠本地国资托底,整体溢价率仅0.1%。
北京第三轮供地表现稍好,共推出18总地块,规模与前两轮相差不大,但本轮出让地块整体质量高,地铁盘、市区盘较多,整体溢价率小幅升至6.06%,共收金500.3亿元。
在土地出让规则上,北京延续了预申请及竞现房销售制度,降低出现烂尾楼、停工等现象的风险;但于拿地房企而言,回款速度降低,对资金实力要求更高,也进一步加大央企、国企与民企之间差距,拿地主体依然是国企、央企和城投类公司,民企中仅龙湖现身,且以联合体形式出现。
第三轮土地拍卖热度最高的是宁波,10宗地块中有3宗触顶摇号,成交溢价率达8.6%,是已完成三批次集中供地城市中溢价率最高者。
克而瑞分析师马千里认为,宁波此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升,主力供地区域集中在置业热点的核心城区。
他表示,就已完成第三轮供地的各个城市来看,城市内部热度分化趋势进一步加剧:周边楼市去化快、土地素质较佳的核心区宅地多以溢价甚至触顶成交,性质较为复杂或位置较为偏远的地块则鲜有房企问津,最终或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。
截至记者发稿,22个热点城市中,还有济南、长沙、成都、长春、天津、重庆、沈阳、郑州、南京9城尚未进行第三轮集中供地。
从截至10月10日22个热点城市土地出让情况看,底价成交、低溢价成为主流。根据中指院数据,上海土地出让金最高,达到2712.7亿元,超过去年全年的1954.3亿元;但3个批次土地出让中,溢价成交地块占比不到50%,平均溢价率3.24%,低于去年的3.77%。
杭州卖地收入排第二,三轮集中供地出让金分别为826.8亿元、557.2亿元和430.6亿元,总计土地出让金达到1814.6亿元,较2021年三轮集中供地的2196亿元减少381.4亿元。今年三批次供地平均溢价率为5.74%,去年平均溢价率高达15.98%。
本土房企滨江集团是拿地大户,在杭州三轮集中供地中共拿下26宗地,斥资478.05亿元,为杭州三轮集中供地贡献了26.34%的收入。
中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为,市场下行期,本次杭州三批次集中供地土拍热度相对较高,杭州作为全国为数不多市场韧性仍较足的城市之一,备受房企青睐。但杭州内部各区域板块亦分化明显,板块土地拍卖行情跟着新房市场行情走。
值得注意的是,部分城市土地流拍率较为严重,如天津。
在首轮集中供地中,天津共推出30宗商住用地,但由于15宗地块撤牌及9宗地块流拍,仅有6宗地块成交,总成交额约43.5亿元,首轮集中供地流拍率高达八成。在第二轮集中供地中,天津调整为“贵精不贵多”的挂牌策略,推出11宗商住用地,最终成交9宗地块,总成交额超过82亿元。按照公告,天津第三批集中供地将推出建设用地17宗,起始价98.856亿元;其中涉宅用地15宗。
土地市场已经成为地方城投的主场。据克而瑞统计,在1-9月拿地金额TOP100中,城投、平台类公司数量占比49%,民企、国企各占24%和27%。从金额占比来看,民企仅占21%,国企、央企则超过60%。同时,民企越来越倾向合作拿地。
“土地市场正在经历探底过程,如果未来商品房市场能触底回升,土地市场自然也会有所好转。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计。
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