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岁末年初，各大研究机构和媒体少不了对房地产市场走势做一番盘点和预测。经历了2021的剧烈震荡，房地产走到了行业大变局的历史关口，市场走势更显得波诡云谲。房地产调控政策是否已经见底？房企流动性风险是否会继续蔓延？暴雷房企资产如何处置？房地产市场什么时候可以回暖？这一系列问题不仅事关中国经济稳定，更与百姓生活息息相关。

盘点2021

在预测2022年房地产行业走势之前，我们先对2021年做一番简要梳理。

2021年房地产调控延续了“房住不炒”的总基调，调控政策在供需两端持续发力。据机构统计，全年各地共计出台调控政策650余次，同比大幅增长33%，刷新了历史纪录。前三季度以收紧政策为主，政策涵盖限购、限贷、限价、市场整顿等各个层面；第四季度开始释放转暖信号，调控政策以适度放松信贷、满足合理住房需求为导向。

在所有调控政策中，融资“三道红线”和贷款集中度管理成为2021年最“致命”的杀手锏。开发贷收紧导致高负债房企融资端“失血”，个贷收紧则对销售端形成制约，双重作用下，个别头部房企陷入流动性危机。这种危机迅速在行业及产业链蔓延，导致金融机构和债权人进一步惜贷甚至催收欠款；地方政府出于对项目烂尾的担忧，对房企项目资金实施更为严厉的监管。多重因素相叠加，引发房地产及上下游产业链乃至消费者恐慌情绪迅速蔓延，房企债务违约事件频发，市场陷入谷底。

房地产流动性危机直接影响到土地和商品房市场。2021年初自然资源部出台“集中供地”政策，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”（集中公告，集中出让）。这一政策措施加剧了房企资金链紧张的局面，造成2021年土地市场倍加冷清。上半年的第一轮集中供地表现尚可，随着下半年房企资金链趋紧，房企拿地能力和意愿显著下降，第二轮、第三轮集中供地出现大面积流拍或撤牌，非集中供地城市土地市场成交也极为惨淡。根据中指研究院数据，2021年全国300城推出各类用地规划建筑面积25.8亿平方米，同比下降7.9％；成交土地面积20.2亿平方米，同比下降17.1％。住宅用地推出12.3亿平方米，同比下降9.6％；成交8.8亿平方米，同比下降25.2％。

在商品房销售端，同样出现了前高后低的走势，虽然全年商品房销售面积和销售额保持了正增长，但增幅逐月回落的趋势明显。根据国家统计局数据，2021年1~11月商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%，其中住宅销售面积增长4.4%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%。但是从月度数据来看，11月全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，下半年连续4个月保持两位数的下降幅度。

房地产金融和市场风险受到了监管层的高度关注。9月底以来，央行、银保监会等金融监管部门反复释放维稳信号，并对信贷政策做了适度放松，房企融资环境初步得以改善，但房企融资形势依然不乐观。前11个月房地产开发企业到位资金中，国内贷款21640亿元，同比下降10.8%。另据华泰证券统计数据，2021年1~11月房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道净融资额为-2184亿元，行业融资总量非常罕见地出现净偿还，所有渠道净融资额均出现同比下滑。

三大顽疾待解

自1998年房改算起，房地产业经历了23年的高速发展，其间虽有几轮跌宕起伏，但总体保持了螺旋式上升的趋势。由于房地产业关联度高、带动性强，往往成为经济逆周期的调节工具。例如2008~2009年的4万亿计划、2014~2015年的棚改货币化安置，这类刺激政策虽然起到了拉动经济的效果，但不可避免地带来“后遗症”，这些问题和矛盾也随着调控的深入愈发凸显。

首先，地方财政对房地产的过度依赖导致地方债务风险累积。

土地财政主要来源于土地出让收入、土地相关税收，其中土地出让收入约占整个土地财政来源的85%。土地出让收入是地方专项债券的主要偿债来源，卖地收入减少意味着地方政府偿债能力下降，地方债风险激增。2021年绝大部分省份土地出让金同比下滑，其中只有北京、上海、天津、贵州、江苏和浙江实现正增长。云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁共计13个省份2021年土地出让金同比下滑超过20%。分城市统计，全国超70%的地级市土地出让收入下滑，50%以上城市下滑幅度在30%以上，且绝大部分为经济欠发达城市。

卖地收入减少只是一个方面，一些大型房企在三四线城市储备了大量土地，很多地块存在欠缴土地出让金问题，随着房企流动性危机爆发和市场转差，这些地块面临退地风险，对地方财政造成更大损失。

土地出让收入减少不仅影响到地方财政，还会影响到房地产和基础设施投资。这两项投资也是拉动经济直接动力。基础设施投资主要来源于地方专项债，土地出让收入减少导致专项债发行受到影响，进而影响到基础设施投资。

其次，房企对间接融资的过度依赖造成银行风险累积。

房地产行业有很强的金融属性，严重依赖融资杠杆。从房企的融资结构看，大致分为内生融资和外生融资，内生融资主要包括销售回款、供应链融资，外生融资主要包括境外融资、境内间接融资和境内直接融资。境内间接融资主要是银行贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款等与房地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。在众多的融资渠道中，房企对传统的银行信贷始终有着很强的依赖性。房地产开发贷款和个人按揭贷款约占房企资金来源的30%，加上境内非标融资，间接融资的比例更高。

十几年来，业界一直在呼吁增加房企直接融资的比重，但始终难有根本性突破。境内IPO近20年来对房地产开发企业始终是大门紧闭；境内上市房企通过增发、配股实现再融资的机会也是少之又少；呼吁了十余年的房地产REITs只能在政策边缘试水，难有大规模、实质性突破；在2015~2017年间发展较快的房地产信托融资和股权融资，近两年受到金融监管呈现衰退迹象。

近年来，随着金融降杠杆和信贷资金违规流入房地产的整顿逐渐深入，房企的资金链骤然紧张，特别是融资“三道红线”和信贷集中度管理，直接导致房企融资渠道收紧，并由此引发债务违约的连锁反应，成为房企流动性危机的“导火索”。

第三，高房价与高库存并存带来市场风险的累积。

“一边是卖不动，一边是买不起”，这是近年来楼市的真实写照，2021年这一现象尤为突出。经过一轮接一轮的房价上涨，目前北京、上海、深圳平均房价已经达到每平方米六七万元，即使杭州、南京、厦门等这样的二线城市平均单价也达到三四万元。随着限价、限购等调控政策的逐步显效，热点城市房价涨幅收窄，但由于人口流入和住宅用地供应不足等原因，依然存在房价上涨的风险。高房价不仅透支了居民的购买力，也严重挤压了其他消费需求，甚至成为影响生育政策实施效果的重要变量。

与热点城市相比，大多数三四线城市则面临着房价下跌和库存高企的风险。根据国家统计局2021年11月数据，11月70个大中城市房价环比下跌的城市达到59个。未列入统计的其他三四线城市下跌趋势更为明显。

库存方面，根据《中国百城住宅库存报告》显示，截至11月底，三四线城市新建商品住宅库存总量为2.25亿平方米，环比增速为2.6%。在所有能级城市中，三四线城市库存最为严重，出现37个月库存规模同比增长的态势。

2021年下半年以来，已有株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山、张家口、淮安等至少20多个城市公布了“限跌令”或发布相关倡议，同时也有安徽芜湖、浙江武义、广西桂林、江苏海安、福建晋江、湖南衡阳等20余个城市出台了鼓励性购房政策。但是在市场趋于饱和、房价处于高位的市场环境下，无论是“限跌”还是鼓励政策，都难以扭转市场下行的大趋势。

“冰冻三尺，非一日之寒”，上述三大问题是房地产长期高速和非理性发展积累起来的顽疾，其中涉及地方财政风险、金融风险和房地产市场风险，如何化解这三大顽疾，是房地产良性循环和健康发展绕不开的话题。

2022年形势预测

关于2022年房地产形势，2021年12月底住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时已经给出了答案，就是一个字：“稳”。坚持稳字当头、稳中求进，着力在“增信心、防风险、稳增长”上下功夫，促进房地产业良性循环和健康发展，这是2022年房地产发展的主要任务。

政策层面，坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，这一点始终没有改变。王蒙徽强调，要保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险，持续整顿规范房地产市场秩序。由此可见，下一步房地产调控政策不会转向，而是更强调精准性和有效性。下一步“因城施策”的调控政策会有更充分体现，对房企和项目存在的问题也会采取更精准的手段。

最近一段时间，中央高层和金融监管部门连续释放利好信号，强调了房地产的支柱产业地位，更好满足购房者合理住房需求。由此可见，政策上回暖的迹象明显，下一步大概率会出台一些支持合理住房消费的政策措施，对房地产企业必要的金融支持也会得到保障。

市场层面，2022年市场分化的格局会更为明显。随着市场趋于饱和，三四线城市面临更为严峻的市场下行风险，地方会出台更多的刺激住房消费的政策措施。一二线热点城市在保障房建设发力的环境下，新市民和青年人更多会选择租赁住房解决居住问题，房价上涨的势头也会进一步得到控制。但高端住房市场会逐步放开限价、限户型等限制措施，实现市场与保障双轨制发展。

企业层面，问题房企会加速出清，并购潮不可避免。近日金融监管部门明确提出鼓励优质房企对问题房企和项目的并购，并提出并购贷款不纳入“三道红线”监管。人民银行金融市场司司长邹澜2021年12月30日表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险，实现出清最有效的市场化手段。1月11日，多家大型银行表示，已经做好房地产并购贷款等业务的额度安排。据悉，近日广东省政府即召集多家房企开会，为几家国企央企收并购出险房企项目牵线搭桥。一些出险房企也在积极寻找合适买家洽谈合作和项目出售事宜。

经历了2021年的大幅震荡，2022年将是房地产大变局的一年。随着问题房企的出清，金融风险将逐步得到释放；随着政策纠偏，市场将逐步回暖。但这仅仅是变局的开始，房地产实现良性循环还需要很长的路要走。