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2024年上半年，中国楼市深度调整，20个重点城市一二手房成交总量大幅下滑，新房市场加速收缩，二手房市场份额上升。购房客群发生变化，刚需转向二手房，改善需求主导新房市场。一线城市二手房和新房市场互补性强，而天津、武汉、郑州等城市二手房和新房竞争加剧。未来，新房市场的改善需求释放和二手房市场的活跃度提升，将共同影响楼市走势。本文将详细解析上半年楼市变化及未来趋势。

配图（姜靖波供）

今年上半年，住房需求总规模仍在持续收缩。

CRIC监测的重点20个城市一二手房成交总量同比下降22%。

新房市场规模加速收缩，市场份额进一步向二手房倾斜。

从成交结构来看，新房面积大型化、产品改善化趋势不变，各重点城市大面积产品成交占比普遍持增。

重点城市一二手房成交结构背后，实际反映出购房客群及其购买力正在发生一些变化。

整体来看，北京、上海、深圳、杭州等城市一二手房存在较强的互补属性，二手房刚需客群活跃度提升，新房市场上的买房人群普遍为改善客群。而天津、武汉和郑州这些城市二手房和新房成交结构相似，互替性明显，因此置换效率不强，一二手“此消彼长”竞争加剧。

上半年楼市继续深度调整，CRIC数据显示，上半年重点20城一二手房成交总规模为1.3亿平方米，同比下降22%，环比下降7%。

其中，重点20城新房成交规模为4929万平方米，同比下降38%，环比下降21%。二手房共成交了8136万平方米，同比下降7.6%，环比增长5%。

市场份额进一步向二手房倾斜。

上半年重点20城二手房成交占比增至62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点。

各城市二手房成交占比均有所增长，其中，北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上。

从成交结构来看，新房市场呈现出面积大型化、产品改善化趋势，重点城市大面积产品成交占比普遍上升，其中140平以上产品市占率显著提升，尤其是180平以上豪宅成交占比在近几年持续增长，2024年上半年更是突破8%。

二手房成交结构变化趋势与新房有明显差异，80平以下小面积产品虽然仍然是二手房成交主力，但占比持续回落，100-140平产品份额稳中回升，其中100-120平占比为12%，较2023年增长1个百分点，120-140平产品成交占比为10%，较2023年同样增长约1个百分点。

当前市场环境下，购房客群大致可以分为四类。

一类是刚需客群，以结婚、落户、安家为置业目的，购买力相对较低，容易被分流至二手房市场。二是首改客群，主要是面积和功能改善，倾向于城市近远郊新房和次新房。三是中改客群，追求户型和物业配套改善，注重生活品质，置换居多，倾向于新房市场。四是豪宅客群，支付力高，稀缺资源占有，倾向新房市场。

具体到典型城市，购房客群需求又有明显不同。

以北京、上海、深圳为典型代表，在限购政策调整后，刚需客群活跃度提升，这部分也是二手房买房活跃人群。此外，这类城市高端改善客户容量相对稳定，且主要集中在新房市场。

以北京为例，当前二手房买房活跃人群以购买一居及两居产品的刚需、刚改类人群占主导，合计占比75%。其次为购买三居产品的首改人群，占比22%。

同样是北京，上半年新房买房活跃人群以购买三居产品的首改类人群占主导，占比50%。其次为购买四居及以上产品的再改人群，占比29%。刚需及刚改客群占比仅15%。这意味着，活跃在当前新房市场上的买房人群普遍为改善人群。

在杭州和西安，购房客群则以改善需求为主导，高端改善需求比较充裕。

比如西安新房市场呈现出刚需收窄、改善占比持增、再改涨幅较大的特征。CRIC根据成交总价段划分客群，2024年西安刚需客群占比为28%，较2023年下降9个百分点，首改客群占比43%，此外，再改客群和豪改客群占比均有所增加。

值得注意的是，核心区域基于供应稀缺+倒挂红利，高改需求仍然坚挺，这一现象在杭州较为明显。

天津、武汉、郑州居民购房以刚需客群为主导，整体呈现出二手房韧性强于新房，小面积、低总价房源持续热销。以天津为例，根据CRIC调研，天津新房客群置业大体分为三类，一类是占比七成左右的刚需客群，一类是改善客群，占比约27%，最后是豪宅客群，占比只有3%。

从购买力情况来看，北京、上海、深圳、杭州一二手互补性较强，新房和二手房成交结构差异较大，新房客群聚焦改善，二手房承接刚需。二手房活跃度提升或将刺激部分“卖旧买新”再改和高端需求释放，因而市场热度或将逐步从二手房市场传导至新房市场。

天津、武汉和郑州一二手房之间存在较强的互替性，二手房和新房成交结构存在相似性，短期新房供应受限、或对新房交付安全存疑等原因，购房者被挤压到二手房市场。

对于北京、上海、深圳、杭州、西安等城市而言，新房市场已进入改善时代，二手房活跃度均高于新房，部分置换需求会转移到新房市场，再改需求释放有助于后市新房市场企稳回升，尤其是对于北京、上海、深圳等一线城市，千万级以上高端客群容量稳定，购买力坚挺，短期仍有释放空间。

而对于天津、武汉、郑州而言，新房和二手房市场购买力趋同，后续一二手房“此消彼长”态势还将延续。不过，新房市场也存在一些结构性机会，小面积段新房供给增加，叠加房企促销手段升级，户型设计创新等都将使得购房者信心逐步修复，进而带动一轮新房成交放量。