世界人居

写在前面

过去一年,中国房地产行业遭遇重创,土地市场流拍现象增加,楼市销量下滑;部分房企出现债务违约现象,引发行业整体信用下降,局部风险暴露。

前行之路蒙上了一层阴影。

行业到底发生了哪些深刻变化,又该如何应对变局。2021年上市房企财报发布之际,我们将关注关键数据、关键企业,剖析变化,由此引发的商业变局,以及观察这些房地产行业掌舵者们的决策与行动。

中房报记者 许倩 北京报道

对港股房企而言,3月31日是年度“交卷”的最后期限,但今年这个惯例被打破。截至5月7日发稿,TOP50上市房企中,融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产的2021年年报一再推迟,未能发布业绩单。

那些“交卷”的房企成绩亦不理想。据中国房地产报记者统计,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)2021年总营业收入共计4.74万亿元,同比增长14.69%;归属母公司净利润总额2708亿元,同比减少32.17%,降幅近3成;平均净利润率为5.71%,相比2020年下降3.95个百分点。

业绩低迷下,众多房企前行之路蒙上了一层阴影。

各项利润率指标降至历史低水平

中国房地产报记者统计在列的44家上市房企中,归属母公司净利润同比下滑的企业数量达到35家,若再加上未能发布财报的6家房企,约占50强房企总数的8成以上。归属母公司净利润同比下滑幅度超过40%的有16家,万科在列,下滑45.75%;下滑幅度超过100%的有6家,分别是朗诗地产、阳光城、富力地产、荣盛发展、中南建设、祥生集团,这6家同时也是亏损房企。

其中,朗诗地产实现营业收入80.76亿元,同比减少10.19%;全年净利润亏损7.78亿元,同比下滑673%;净利率为-8.62%,净资产收益率(ROE)为-17.46。每股基本亏损0.169元,不派息。

“受限价等调控政策影响,公司部分项目出现亏损;坚持降负债也对现金流形成了一定压力。所幸多年来的谨慎、自律帮助我们度过了最为艰难的一年,回望来路,我们深知‘活下来'才是硬道理。”朗诗地产董事会主席田明在主席报告中坦言。

面对净利润近乎腰斩式的下滑,万科集团董事会主席郁亮不仅向52万名股东表示诚挚歉意,还在《致股东信》中发表近4000字感言做检讨。他将下滑原因归为三大因素:毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

毛利率是反映商品经过生产转换内部系统后增值多少的指标。2010年,房地产行业平均毛利润率曾高达55%,被称为暴利行业。

现在,从毛利率指标看,2021年TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)平均毛利率降至20.3%,相比前一年下滑4.8个百分点。从单个企业表现看,仅华发股份、保利置业、禹洲集团3家房企2021年毛利率较2020年微增,其余全线下滑;下滑企业占比超9成。

44家上市房企中,仅保利置业、宝龙地产毛利率还维持在30%以上;毛利率在20%-30%区间的房企有22家;毛利率在10%-20%区间的有18家;阳光城、富力地产的毛利率则跌至10%以下,分别仅为8.26%、6.5%,在2020年财报中它们的毛利率还在20%以上。

从龙头房企看,万科2021年毛利率为21.82%,较2020年下滑7个百分点;中海地产2021年毛利率为23.54%,较2020年下滑6.5个百分点;华润置地毛利率为26.97%,下滑3.8个百分点。

净资产收益率(ROE)反映的是单位资本的获利能力,一般认为,在15%以上是适合的高增长,下限不能低于银行利率。

TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)中,2021年平均ROE降至7.89%,相比前一年(16.9%)下滑9个百分点。从单个企业表现看,仅华发股份、龙湖集团、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利置业等9家房企ROE同比增长,其余35家均下滑。

44家上市房企中,ROE在15%-23%的有13家;8%-15%的有11家;0-8%的有14家;还有6家房企ROE降至负数,分别是阳光城(ROE为-33.19%)、朗诗地产(-17.46%)、中南建设(-13.06%)、荣盛发展(-12.24%)、富力地产(-10.58%)、祥生集团(-2.67%)。

综上可见,50强上市房企各项利润率指标均已降至历史低水平,可以想象,排在50名开外的房企经营情况更令人堪忧。

也有值得点赞的房企,如中国金茂、龙湖集团、绿城中国,2021年营业收入分别同比增长49.96%、21.04%、52.38%;归属母公司净利润分别增长20.84%、19.26%、17.72%,这3家房企ROE亦仍保持正增长态势。

TOP50上市房企2021年货币资金同比减少11.6%

在严峻的市场环境下,能握住的资金成为保命稻草。但对于多数房企而言,货币资金吃紧是显而易见的。

TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)中,2021年货币资金(不包括受限制资金)共计19354亿元,同比减少11.6%;只有13家房企2021年手持货币资金较2020年同期有所增加,这份名单以国企、央企为主,如华发股份、华润置地、保利发展、中海地产、绿城中国、金地集团、越秀地产、中交地产、华侨城,仅滨江集团、龙湖集团、美的置业、德信中国几家民企。

建业地产、祥生集团、富力地产、阳光城、时代中国等货币资金同比下滑幅度均超过55%,其中富力地产货币资金同比下滑76%,建业地产下滑74%;雅居乐、禹洲集团货币资金同比下滑幅度均超45%。

虽然政策一再要求企业降负债、降杠杆,但必须承认的是,房企整体负债水平仍在增长,只不过速度放缓。

TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)中,2021年有息负债共计4.31万亿元,同比增长0.2%;总负债共计15.92万亿元,同比增长4.7%。

如果将未发布年报的6家房企计算在内,实际负债规模会更高,以这几家房企去年上半年数据计算,50强房企总负债将达20万亿元。鉴于此,不排除部分房企现金与短债缺口会出现高达数百亿元的现象。

从融资“三道红线”看,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)中,富力地产、祥生集团、中交地产“三道红线”全部踩中,处于红档;绿地控股、首开股份、保利置业、建业地产踩中“两道红线”,归于橙档。

当前,上市房企前4月业绩正陆续出炉。对于大部分房企而言,仍未看到销售上的明显改善。中指院数据显示,前4个月,销售额排名前100位的中国房企销售额均值为212.2亿元,同比下降50.2%;权益销售额均值155.2亿元,下降50.7%。

“当前房地产形势的不景气程度超过2008年,为过去20年之最。”一位长期关注房地产市场的研究人士道出了地产人的普遍感受。在这场旷日持久的“寒冬”中,“小阳春”何时到来,我们都在期盼。

原标题：TOP50上市房企2021年成绩单出炉:逾8成净利下滑 恒大融创年报推迟