世界人居

2月初，万科集团董事会主席郁亮在2022年会的内部讲话中提出，房地产行业已经进入“黑铁时代”。讲话一经流出，立刻成为房地产行业的重磅新闻热点。从去年下半年开始，“三道红线”让房地产哀鸿一片，房企缩表出清成为趋势。今年稳增长的宽松政策大环境给行业带来了一丝暖意，国家对房地产的金融“紧箍咒”略有放松，最近多家房地产公司的股价逆势增长，房地产有了回暖迹象。

其实不然。由于行业链条长、带动产业多，房地产行业历来被视为“宏观经济晴雨表”。我国宏观经济早已跨过了中高速增长周期，进入中低速增长轨道。房地产持续多年的高景气逐渐走向尾声，需要找到行业第二增长曲线。目前由住建部推行的数字家庭建设有望给行业带来又一个春天。

国家宏观视角：房地产行业结构性顶峰已过

恒大集团前首席经济学家任泽平提炼出了房地产行业研究框架“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。也就是说促使房地产行业繁荣的最根本因素是庞大的人口。而我国人口出生率自2016年开始就年年下跌，结婚率更是接连创出新低。没有了足够数量的代际人口补充，房子的潜在购买者数量将逐渐萎缩已是不争的事实。

从国家城镇化建设视角来看，根据国家统计局公布的数据，人口普查城镇化率从1982年的20.91%提升至2020年的63.89%。考虑到要解决14亿人口的口粮问题，需要相当一部分的农林牧副渔等广义农业人口，再结合西方发达国家相关指标，最终我国的城镇化率应该会定格在70%-75%，继续大规模造城的空间所剩无几。

从我国经济体的特性来看，至今仍然没有摆脱“原材料和消费两头在外”的中低端制造格局，上游要承受石油、天然气、金属矿石等资源价格上涨，下游要遭受西方用品牌溢价和流量平台构建起的定价权打击，例如去年亚马逊针对中国卖家的所谓“合规整治运动”使得深圳跨境电商行业受到重创。

所以，国家近几年三令五申“房住不炒”，甚至直接限定银行向房地产行业的贷款比例，要把房地产这个资金黑洞里沉淀的海量资金驱赶至实业投资、科技投资、研发投资，提升产业建设和居民消费能力，促使我国制造业升级。

综上所述，人口增长快速放缓甚至下降、城镇化建设即将见顶、金融受限、经济增长动能转换升级，各种因素叠加在一起，房地产行业一片红利的机遇期已经永久性结束，进入郁亮所说的“黑铁时代”并非危言耸听。

新能源电动车的启示：制造转型运营，坚守长期主义

他山之石，可以攻玉。“黑铁时代”来临，房地产公司该如何应对，看看如今蓬勃发展的新能源电动车行业或许能带来一些启示。从2012年开始，国家以产业政策规划为主，辅以大量财政补贴，直接拉动新能源电动车行业从无到有、从弱到强，至今已经发展成继高铁、太阳能发电、特高压之后又一大强势产业，在汽车行业实现了换道超车。

由燃油车变成电动车并不只是汽车动力方式发生转变。更重要的是，汽车的核心部件从齿轮变为芯片、核心参数由马力变为算力，汽车从一个机械工业产品变成了可以运行操作系统和各种应用app的电子信息产品。在以往的代理经销模式下，汽车制造厂只有品牌，没有用户。如今通过app，汽车品牌商们可以精准地知道每一辆车的用户是谁。不仅便于做用户调研以支持下一代的车型研发，还可以采用互联网行业早已成熟的用户运营方法论来与用户互动，将用户运营成粉丝。汽车数字化之后的本质性变化给车厂带来了时代性的红利。

另外，随着算力的提升，自动驾驶会把车主从汽车驾驶的重任上解放出来，汽车变成了继家庭、公司之后的第三空间，将衍生出一个以智能座舱为核心的车载数字服务经济。理论上，现在手机上承载的所有服务都可以在汽车上实现。而由于汽车独有的空间私密性，有些活动更有利于在汽车上展开，如远程商务会议等。

也就是说，对于汽车品牌商，汽车制造环节反而越来越不重要。依托汽车的电动化和数字化，汽车品牌商们逐渐转向以用户运营为主的商业模式，会与用户建立长期而紧密的互动关系。比如蔚来至今没有自有的工厂，由江淮代工，自己只管产品研发、市场营销、用户运营。

汽车品牌商的营收从以往的卖车一次性收入升级到长期的运营性收入，而且随着电动车智能化水平、信息化水平不断提高，汽车数字经济的潜力就越大。这也是特斯拉的汽车年销量不及丰田的零头，但市值是丰田好几倍的本质原因。

国家数字家庭战略：开启家庭空间的数字化升级改造

从汽车的例子可以看到数字化改造对一个行业具有颠覆性的意义。如果房地产行业要从从房屋销售的一锤子买卖，升级到运营服务的长期收益，居住空间的数字化改造就是必由之路。而这一动作其实已经在房地产行业开始了，同样也具有明显的国家顶层设计的行政意味。

2021年4月7日，住建部联合工信部、科技部、公安部等16个部委发布《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》（以下简称“指导意见”），正式拉开国家数字家庭战略的序幕。指导意见中提出“到2022年底，基础条件较好的省（区、市）至少有一个城市或市辖区开展数字家庭建设，基本形成可复制可推广的经验和生活服务模式。到2025年底，构建比较完备的数字家庭标准体系；新建全装修住宅和社区配套设施，全面具备通信连接能力，拥有必要的智能产品；既有住宅和社区配套设施，拥有一定的智能产品，数字化改造初见成效；初步形成房地产开发、产品研发生产、运营服务等有序发展的数字家庭产业生态；健康、教育、娱乐、医疗、健身、智慧广电及其他数字家庭生活服务系统较为完善。”

该文件规划了一个由家庭空间数字化改造为基础，以各种智能化硬件产品为承载的家庭数字生活服务产业，房地产行业将会从一个传统的基建行业升级为融合智能设备制造、网络通信、电子信息、数据运营、生活服务等多种业态的家庭数字产业，助力房地产企业商业模式从房产销售到服务运营的转型升级。

遵照文件精神，受住建部主管部门委托，全国智标委及智慧住区分委会正在组织业界各方力量在产业研究、技术标准、平台建设、试点应用等多个方面加紧开展工作。借助全国统一标准和行政力量推动，有望解决业内呼唤多年的智能设备跨品牌互联互通难题，配合搭建的数字家庭互联互通平台，将为房地产公司提供住户数字化运营的软硬件基础。

按照住建部的规划，数字家庭采用地方试点方式，先探索出行之有效的落地方案和经验，再推广复制。据了解，住建部已下发通知开展数字家庭试点工作，房地产公司可向当地住建部门参与申报数字家庭试点项目，形成政府引领、房企主导的建设格局。中海地产、华润置地、远洋集团、深圳人才安居、招商蛇口等大型房地产央企国企都已明确表示参与国家数字家庭试点工作。

近几个月，山东、安徽、江西、辽宁、吉林等多个省份陆续出台数字家庭配套政策，多地都积极显露出抓住国家数字家庭建设的战略机遇，提升相关产业实力的强烈意愿。例如：山东省住建厅去年12月23日发布了《关于推动数字家庭发展的若干措施》，提出“到2025年底,新建全装修住宅和社区配套设施全面具备通信连接能力”。2022年3月，深圳市龙岗区宣布已按程序递交数字家庭建设试点申报材料，力争成为数字家庭建设、乃至智慧建筑升级的典范城区。

结语

房地产行业因承载了国民幸福生活的希望而备受关注。在我国经济新常态下，传统高负债、高周转、重营销的模式难以为继。当下正在进行的数字家庭建设将为家庭空间装上一个数字底座，全面开启家庭、社区、社会“三位一体”的运营模式，有望为房地产行业开启一个新时代。