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3月9日，九龙仓集团发布2021年全年业绩公告，2021年，集团实现收入约223.78亿港元，同比增加约6.6%；营业盈利利润约85.36亿港元，同比下跌23%；公司股东应占盈利约60.19亿港元，同比增长约56%。

分地区来看，九龙仓集团的香港发展物业录得收入约38.6亿港元，营业盈利约11.51亿港元；内地发展物业录得收入73.33亿港元，同比减少35%，营业盈利约17.88亿港元，同比减少72%。据澎湃新闻报道，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海表示，如果是内地非常有吸引力的项目就会去投资，如果没有特别吸引的也不妨等一等。但未来绝对不会退出内地市场，现在公司手上仍有部分项目在进行中，如果找到新的，足够有吸引力的项目也会考虑投资。

债务与现金流方面，截至2021年12月31日，负债净额减少123亿港元至132亿港元，主要是出售长期投资所得收益净额111亿港元及出售若干山顶和非核心物业所得78亿港元所致，这又因为两幅新购入的文辉道地块支付156亿港元而被局部抵销。

集团的负债净额由235亿港元银行存款与现金及367亿港元债务所组成，当中包括现代货箱码头的负债净额42亿港元（该负债对本公司及旗下其它附属公司皆无追索权）。于2021年12月31日，负债净额与总权益比率下降至7.9%。为有利于进行业务和投资活动，集团会继续维持合理水平的余裕现金。

3月9日收盘，九龙仓集团报26.550港元/股，跌幅5.01%，总市值811.38亿港元。