世界人居

刘伟/发自北京

世茂集团正在抓紧解决当务之急的流动性问题。

在合计约59.94亿元的信托计划首个到期日将近之际,2月16日下午,世茂集团董事会副主席及总裁许世坛、执行董事吕翼与该信托产品个人投资者进行线上沟通,希望对债务进行展期。不过结果如何,还有待投资人投票决定。

2月17日,记者向世茂集团咨询投票结果,得到回应称,兑付方案结果尚未出炉,以公告为准。

债务展期之外,此前,著名的上海佘山深坑酒店“现身”中介朋友圈,让本就在处置资产的世茂更加受到关注。

2021年年底以来,有关世茂集团对外抛售资产的消息不绝于耳,不过其中多数未能得到官方证实。

此前,市场上流传的一份项目推介清单显示,世茂集团旗下全国共计35个重点项目(包括酒店、商业、文旅、住宅等)对外进行出售,合计报价超过700亿元。不过,这则消息未得到世茂官方证实。

值得注意的是,目前已知世茂对外出售资产的接手者均为国资背景。一位商业地产从业人士告诉记者,“当前,地产环境吃紧,开发商不得不卖,又不好卖,还卖不出价格,文旅、酒店和商业等类型的资产不太可能让地产商去接盘。这些只能变为国有或基金或其它类的资产,通过运营来推出或沉淀。”

寻求信托债务展期

据了解,上述信托产品全名为“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立于2020年7月17日,规模共87亿元,信托期限不超过36个月,分为ABCDE类产品。

其资金是用于受让福建世茂瑞盈房地产开发有限公司持有的对深圳世茂新里程实业有限公司的借款债权,最终用于支持深圳龙岗深港国际中心综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。

截至2022年2月15日,该信托计划余额59.94亿元,2022年2月17日到期12.94亿元,2022年4月至8月陆续到期约47亿元。

在初步展期方案中,世茂方面提出,2022年全年归还贷款本金的25%,此后两年分别归还本金的35%和40%。管理层表示,目前方案是保底方案,也会根据项目后续回款情况进行修改。

当日,世茂方面首次披露,该信托计划涉及的项目深圳龙岗深港国际中心,拟引入国资战投,正与深业、深投控、中建投和AMC等洽谈。其还表示,深圳市政府很重视,市区两级都是亲自参与,正在跟多家国企进行大量的调研探讨及积极洽谈各种可行方案。

不过,有投资人在线上平台上表示无法同意上述方案,他们认为对债务进行展期,不计罚息,而且不增加任何增信措施。

此外,会上,还有投资者质疑世茂集团的偿债顺序,认为区别对待不同的投资人,吕翼表示,还款方案是依据融资对应的资产情况制定的。该项目的累计支出已达到328.4亿元,截至目前项目的销售回款仅有80.7亿元。

就在双方沟通债务展期进入关键阶段时,又有消息称,世茂深圳龙岗项目二期178套商务公寓遭司法查封。深圳房地产市场信息网备案信息显示,该项目于2021年11月26日获批预售,总计186套,截至目前只有8套网签。

集中“甩卖”资产自救

2月16日的沟通会上,许世坛还向投资者表示,公司正和一些国企、央企在探讨、推进合作的方案,在广州和上海实现了和一些国企的合作。

此前,2月13日,著名的上海佘山深坑酒店“现身”中介朋友圈,这是世茂对外进行项目合作的最新消息。不过,官方很快对消息进行证伪。

2月14日,针对多个中介在朋友圈中转发“上海佘山世茂深坑酒店现报价22.5亿元对外出售”一事。世茂集团方面表示:世茂集团会进一步平衡资产持有量,部分持有资产有处置计划,但网传世茂集团委托中介销售上海世茂深坑酒店以及挂牌售价22.5亿元的信息不实。

上海一家中介机构负责人告诉记者,“这个时期开发商卖资产自救可以理解,不过像世茂这种大额的固定资产,一般不需要中介的渠道,而且由于标的影响力比较大,也不需要公开拍卖,买家基本都是圈内人。”

2021年底以来,世茂集团已集中抛售多个高价值项目。其中包括,2021年12月17日,世茂集团宣布出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款,作价20.86亿港元。

2022年1月21日,世茂集团又以人民币10.6亿元出售上海市黄浦路一地块,使用权面积为4988.5平方米;1月24日,世茂再次发布公告,出售其拥有的广州亚运城26.67%的股权,作价人民币18.445亿元(可予调整)。

2022年1月底,一份世茂集团资产包待售的资料在业界流传,分布于北京、上海、杭州、南京、福州、武汉等17个区域,项目总报价约741亿元,而剔除抵押融资和项目贷款余额531亿元,世茂集团可回款约210亿元。

对于世茂集团近期频繁出售的行为,IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,除地产项目外,像文旅、酒店这类“难盘活、周期长”的项目,不能算作优质资产,一则流动性太差,二则创造现金流能力太差。不过在近期销售端遇阻的情况下,“遇险”房企好像也没什么更好的办法补充现金流。

此前,世茂集团发布的未经审核运营数据显示,与今年年初多数房企的销售数据下行表现一致,1月,公司实现销售额75.1亿元,同比下降62.49%。

背后债务压力显现

如果从“三道红线”的指标来看,世茂集团无疑是一家优质的地产企业。截至2021年6月,世茂集团的净负债率达到50.90%、剔除预收款后的资产负债率达到68%、现金短债比达到1.19,未踩三道红线。

除三道红线均未踩外,世茂系的另一个特征是融资成本相对比较低,2019年以来其综合融资成本仅5.60%。

不过,近年来,世茂集团巨大的债务压力已经显现。

2021年上半年报显示,截至报告期内,集团有息债务规模达到1645亿元,其中长期借款1200.71亿元,以银行借款和债券为主;短期借款444.43亿元,其中非流动借款的即期部分342.75亿元。另有应付贸易账款及其他应付款1082.7亿元,其中3个月内需支付供应商和承建商869.78亿元。

不仅如此,美银证券认为,世茂的表外债和信托负债可能更为庞大。瑞银的报告估算,世茂集团的表外负债约为1200亿元。

根据前述项目推介表,世茂集团还有多个项目待售,合计报价超700亿元。其中有占据不少比例的高星级酒店。根据酒店产权网数据统计,国内2014年后开始掀起高星酒店出售潮,而大量高星酒店寻求出售的主要原因,也显示出房地产企业的高杠杆困境,即地产商正在通过出售酒店资产来缓解杠杆压力。

上海市光明律师事务所付永生律师告诉记者,在住宅限购的大背景下,地产销售渠道无法为开发商快速回笼资金。由于商业、酒店等资产的投资回报率较低,投资者宁愿把资金投入到股市基金金融市场。这样一来,即使商业、酒店项目打折出售,也难以彻底帮助房企完全“出险”。

世茂集团公布的资料显示,该公司至少拥有30座超200米的地标建筑。地标建筑是把双刃剑,提高世茂集团影响力的同时,在财务层面展现的则是掣肘。

在2020年世茂股份中期业绩投资者沟通会上,世茂股份母公司世茂集团总裁许世坛表示,尽管公司拥有货值2000亿元,但货值多集中在几个大型综合体,导致公司整体的周转速度不够。会上,许世坛还表示将加快该类项目的周转。

抛售资产之外,世茂于近日也迎来好消息。2月10日,据媒体报道,世茂集团已获贷款行批准,将13.5亿美元银团贷款中本周三应付的2.02亿美元分期付款,推迟至4月底偿付。据悉,这笔总规模13.5亿美元银团贷款于2019年8月9日签署协议,为期4年,2022年8月9日还需支付2.7亿美元,其余部分将在明年分两期支付。