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“伴随着经济的长期高速发展，中国的城镇化率已达到60%以上，距离全球中等收入偏上国家66%的平均城镇化水平仅一步之遥。”仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄在日前举办的“2021中国房地产市场峰会”上表示，“十四五”时期，中国将步入城镇化较快发展的中后期，进入区域一体化发展和城市更新的新阶段。如何打造更有韧性的城市，提升居民的工作、生活、居住品质，将是政商学各界关注的焦点。

区域一体化新格局加速形成。徐岱雄表示，“十四五”时期，从单一向大城市集中到走向区域一体化发展的中国城市新格局正在不断加速形成。

“当前，京津冀、长三角、珠三角、成渝地区等19个城市群承载了中国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。”仲量联行分析认为，在区域一体化发展的新格局中，超大型城市在全面发展的同时，应当引导过度集中的资源要素逐步有序转移，合理降低中心城区的开发强度和人口密度；而对于中小型城市来说，需明确自身在城市群视角下的差异化占位和价值链视角下的产业链位势，从而找到适合自身的发展路径。

以长三角为例，其未来的核心发展模式将是依赖“科技创新驱动”为产业发展提供支撑。上海在“十四五”时期的重点发展目标将是打造具有全球影响力的科技创新中心，强化科技创新策源功能及国际化的资源配置功能；南京连续3年市委“1号文”聚焦打造创新名城，对高新技术企业规模、创新型领军企业的培育壮大提出了完善的发展支撑；杭州逐步从过去过于依赖“互联网经济”的发展模式迈向围绕“数智”的发展导向，构建具有全球影响力的创新创业体系；合肥在获批综合性国家科学中心后，重点将以滨湖科技城为主要抓手，建设若干世界级和国家级产业集群，倾力打造集成电路、新能源汽车、新型显示等未来先导产业。

仲量联行上海战略顾问部总监吕玫分析说，伴随着长三角都市圈的发展，充分发挥上海作为科技创新中心的龙头作用，强化苏浙皖各自的创新优势，形成等高合力，将为城市联动发展的结构性困局提供系统性的发展路径。

“十四五”规划指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，全面提升城镇化发展质量。徐岱雄表示，未来评价城市发展水平的指标体系将会弱化GDP导向，转向“以人为本”的多元创新评价体系。仲量联行在评价各大城市中央商务区的发展路径时，除商务活动活跃度这项指标外，也将交通枢纽密度、社会影响力、城市生活要素这三项因素纳入考量，以四大维度来探索复合功能中央商务区的构成，增强城市发展韧性。

从产业园区到产业社区，产业功能和城市功能相互融合。超大城市的功能疏解和区域内城市寻求差异化发展，将使得更多中小城市和郊区卫星城主动承接产业转移和人才流动。

仲量联行分析认为，传统的产业园区将全面升级为新兴的产业社区，承担起更多的城市功能，把产业要素、生活要素、创新要素融为一体。对此，徐岱雄表示：“在产业社区中，高精尖企业仅仅是其中的一个组成部分，更重要的是开放共享的氛围、智慧场景的应用以及文化和生活功能的贯穿。”目前，国内已经有部分园区呈现出这样的趋势。如上海临港片区的产业园区采用开放式设计，打破园区边界；而张江则通过宜居、宜学、宜业的配套功能吸引高素质人群驻留。在徐岱雄看来，从区域一体化到城市内在的个性化发展，科技创新、数字赋能将更为深入地应用到都市圈发展中，形成极具产业活力、各具发展特色的中国经济增长极。